상가번영회도 관리단이 될 수 있을까, 세입자 포함 단체의 지위

구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항의 취지에 부합하면, 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있고, 세입자가 포함된 상가번영회라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수 있습니다. 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결(영업금지가처분)은 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물법 소정의 관리단 및 규약에 해당하지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례입니다.

관리단은 어떻게 성립하고, 어떤 단체가 관리단이 될 수 있나

집합건물법 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정합니다. 대법원은 이를 다음과 같이 해석했습니다.

관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.

또한 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 하고(법 제29조 제1항), 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 합의가 있으면 집회 결의가 있는 것으로 보며(법 제41조 제1항), 의결권은 서면 또는 대리인에 의해 행사할 수 있고 서면결의 역시 대리인에 의해 가능하며, 이렇게 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있습니다(법 제42조 제1항, 제2항). 정족수와 서면결의의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리했습니다.

이 사건 상가번영회와 업종제한 규약은 어떻게 판단되었나

사실관계는 다음과 같습니다.

• 분양자인 군인공제회는 상가 점포 21개를 분양하면서 영업종목을 분양 당시의 권장·지정 업종으로 하고, 입점 이후에는 수분양자들로 자치기구인 번영회를 구성해 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하며, 업종 변경 시 번영회의 동의를 얻도록 약정했습니다.
• 신청인은 슈퍼마켓으로 지정된 지하 점포를 매수해 영업 중이었는데, 피신청인은 의류점으로 지정된 점포를 임차해 슈퍼마켓을 운영하다 철수한 뒤, 그 점포를 매수하고 서점·스포츠점으로 지정된 다른 점포를 임차해 다시 슈퍼마켓 영업을 했습니다.
• 상가의 점포 운영 상인 21명 중 피신청인을 제외한 20명(각 점포의 소유자·세입자로 점포당 1명씩)이 분양계약의 약정에 따라 상가번영회를 조직하고, 지정 업종 준수와 업종 변경 시 동의 요건, 점포 인수인계 시 권리의무 승계 등을 내용으로 하는 상가관리규약을 제정했습니다.

원심은 분양계약의 약정이나 상가관리규약은 당사자 사이의 채권적 효력만 있어 계약당사자도 규약 가입자도 아닌 피신청인에게 효력이 미치지 않는다고 보아 가처분 신청을 배척했습니다. 그러나 대법원은 상가번영회가 구성원에 세입자가 포함되어 있더라도 구분소유자만으로 구성되는 관리단의 성격을 겸유할 수 있고, 규약 제정에 점포당 1명씩만 결의에 참여한 점에 비추어 세입자가 구분소유자를 대리해 의결권을 행사했거나 서면결의를 한 것으로 볼 여지가 있으며, 그 경우 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 판단했습니다. 원심으로서는 상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지, 규약이 관리단 규약의 요건을 갖추었는지를 더 심리한 후 업종제한 조항의 효력이 피신청인에게 미치는지를 판단했어야 한다는 이유로 원심판결을 파기환송했습니다.

상가 업종제한 분쟁에서 확인할 것

• 상가번영회·운영위원회 등 명칭과 관계없이, 그 단체가 구분소유자를 구성원으로 하여 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는지, 규약 제정 결의가 정족수와 대리·서면결의 요건을 갖추었는지를 먼저 확인해야 합니다.
• 규약이 관리단 규약으로 인정되면 특별승계인과 점유자에게도 효력이 미치므로, 업종제한 위반에 대해 영업금지가처분 등으로 대응할 수 있습니다. 결의 과정에서 위임장·대리권의 유효성이 다투어진 사례로는 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례가 참고가 됩니다.