관리단은 구분소유 성립 시 당연 설립 — 미분양 소유자도 구성원

관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 성립되는 단체가 아니라, 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체입니다. 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결(가처분이의)은 이 점을 확인하면서, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다고 판단했습니다.

업종제한 약정은 누구를 구속하나?

건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우, 그 수분양자나 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 명시적 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당합니다. 따라서 상호간의 업종제한 약정을 준수할 의무가 있습니다.

• 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있습니다.
• 일단 업종제한 수인에 동의한 이후 나중에 이와 다른 명시적 의사표시나 행위(예: 상가번영회 탈퇴)를 하는 것은 신의칙에 위배되어 허용될 수 없습니다.

이 사건에서 채무자를 포함한 수분양자들은 분양계약 체결 당시 업종제한 의무 수인에 동의했고, 이후 자치적으로 상가번영회를 구성하고 회칙을 정함으로써 거듭 동의했다고 인정되어, 채무자의 탈퇴 등 반대 의사표시는 신의칙상 허용되지 않았습니다.

관리단은 언제, 누구로 구성되나?

집합건물법 제23조 제1항: 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.

대법원은 위 규정을 근거로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라고 보았습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결, 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 등 참조). 따라서 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는, 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립됩니다. 규약이 없는 건물에서 관리단집회를 소집한 실제 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 볼 수 있습니다.

미분양 점포를 뺀 관리규약 결의는 유효한가?

집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단규약의 설정은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하고, 제37조 제1항에 따라 의결권은 제12조의 지분비율에 의합니다. 이 사건에서는 임시총회 당시 상가 중 35개 점포가 분양회사 공동명의로 소유권보존등기만 마쳐진 채 미분양 상태였습니다.

대법원은 분양회사가 입주자는 아니더라도 구분소유자에서 제외되어야 할 아무런 근거가 없으므로, 분양회사와 그 소유의 지분비율을 관리단규약 설정 시의 구분소유자 및 의결권 산정에서 제외할 수 없다고 보았습니다. 이를 제외한 나머지 수분양자들과 그들만의 지분비율에 의하여 의결된 관리규약은 그 명칭에도 불구하고 집합건물법상 유효한 관리단규약이라고 할 수 없다는 것입니다. 규약 설정에 필요한 정족수 계산은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

다만 원심이 미분양 점포가 많은 경우 분양된 점포의 입점자들만으로 관리단이 구성될 수 있다고 본 것은 법리를 오해한 잘못이 있지만, 채권자의 청구를 인용한 결론 자체는 정당하여 상고는 기각되었습니다.

상가 관리단·규약 문제로 다투고 있다면

상가 관리단이나 관리규약의 효력을 다투는 경우, 규약 결의 당시 미분양 점포를 포함한 구분소유자 전원과 그 지분비율이 정족수 산정에 반영되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 일부 구분소유자를 제외한 결의는 유효한 관리단규약으로 인정받지 못할 수 있습니다. 결의의 정족수와 구성원 범위를 서류로 검증한 뒤 대응 방향을 정하시기 바랍니다.