관리단은 명칭·형식과 무관하게 당연히 성립한다 — 상가번영회 사례

집합건물법 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라, 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 존립형식이나 명칭에 불구하고 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체입니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결, 영업금지가처분). 집합건물 관리단의 당연설립에 관하여 살펴보겠습니다.

대법원이 밝힌 관리단의 성립 요건

대법원의 판결요지는 다음과 같습니다.

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.

어떤 사안이었나

• 군인공제회가 상가건물 내 점포 21개를 분양하면서, 영업종목은 분양 당시의 권장·지정 업종으로 하고, 입점 후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하며, 지정 업종을 변경하려면 번영회의 동의를 얻도록 정했습니다.
• 신청인은 슈퍼마켓으로 지정된 지하 점포를 매수해 영업했고, 피신청인은 의류점으로 지정된 점포를 매수·임차한 뒤 신청인과 같은 슈퍼마켓 영업을 시작했습니다.
• 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 20명(각 점포의 소유자 및 세입자로 점포당 1명씩)이 분양계약 시의 약정에 따라 상가번영회를 조직하고, 지정 업종 준수와 업종 변경 시 동의 절차 등을 담은 상가관리규약을 제정했습니다.
• 원심은 분양계약의 약정이나 상가관리규약은 당사자 사이에 채권적 효력만 있어, 계약당사자도 규약 가입자도 아닌 피신청인에게는 효력이 미치지 않는다며 영업금지가처분 신청을 배척했습니다.

대법원은 왜 원심을 파기했나

대법원은 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있다고 보았습니다. 나아가 상가관리규약 제정에 점포당 1명씩만 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 판단했습니다.

그 근거가 되는 법 규정은 다음과 같습니다.

• 구분소유자는 건물·대지·부속시설의 관리 또는 사용에 관한 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로 정할 수 있습니다(법 제28조 제1항).
• 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 하며(법 제29조 제1항), 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 합의가 있으면 관리단집회의 결의가 있는 것으로 봅니다(법 제41조 제1항).
• 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고(법 제38조 제2항), 서면에 의한 결의 역시 대리인에 의하더라도 가능합니다.
• 이러한 결의로 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있습니다(법 제42조 제1항, 제2항).

대법원은 원심이 상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지, 그 상가관리규약이 관리단 규약으로서의 요건을 갖추었는지를 심리한 후 업종제한조항의 효력이 피신청인에게 미치는지를 판단했어야 한다며, 관리단과 관리단 규약에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 하여 원심판결을 파기환송했습니다. 서면·대리에 의한 결의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

번영회·자치회 형태로 운영 중이라면 이렇게 점검하세요

• 명칭이 번영회·자치회라도 구분소유자로 구성되어 법 제23조 제1항의 취지에 부합하면 관리단으로서 역할을 수행할 수 있으므로, 구성원과 결의 참여 구조를 정리해 관리단으로서의 실질을 갖추어 두는 것이 좋습니다.
• 규약을 제정·변경할 때에는 각 4분의 3 이상 집회결의 또는 각 5분의 4 이상 서면합의 요건을 갖추고, 세입자가 참여하는 경우 구분소유자의 대리 관계를 서면으로 남겨야 합니다.
• 관리단으로 인정되면 업종제한 등 규약의 효력을 특별승계인·점유자에게도 주장할 수 있습니다. 관리단의 관리권한 행사가 다투어진 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례(자치관리 개시 후 기존 업체 퇴거)를 참고하시기 바랍니다.