규약도 관리인도 없는 상가, 관리단이 없는 것일까

건물에 관하여 구분소유 관계가 성립되면, 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 별다른 설립절차 없이 당연히 성립합니다(집합건물법 제23조 제1항). 따라서 어느 상가 건물에 아직 규약이나 관리인이 선임되지 않았다 하더라도, 그 건물의 관리단은 이미 성립된 것입니다.

관리단 당연설립의 법적 근거는?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 관리단의 당연 설립을 명문으로 규정하고 있습니다.

집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

관리단은 규약 제정이나 관리인 선임 같은 조직행위를 기다려 성립하는 단체가 아니므로, 규약과 관리인이 없는 건물에서도 관리단 명의의 법률행위를 위한 출발점은 이미 마련되어 있는 셈입니다. 규약이 없는 건물에서 실제로 관리단집회를 소집한 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

관리단 구성원 지위는 어떤 성격인가?

관리단과 그 구성원 지위에 관하여는 다음 세 가지를 기억해 둘 필요가 있습니다.

1. 관리단은 집합건물의 구분소유자이기만 하면 당연히 구성원이 되기 때문에, 구분소유자의 지위에 있으면서 구성원 자격을 거부할 수 없고, 탈퇴도 허용되지 않습니다.
2. 관리단은 반드시 관리단이라는 명칭을 사용해야만 하는 것은 아니고, 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있습니다. 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있습니다.
3. 일부공용부분이 있는 경우 일부의 구분소유자는 일부공용부분에 대하여 관리단을 구성할 수 있는데, 이 경우에는 관리규약에 규정이 있어야 가능합니다(집합건물법 제23조 제2항).

관리인이 없는 건물에서 다음으로 할 일

관리단이 이미 성립해 있으므로, 남은 과제는 관리단집회를 열어 관리인을 선임하고 필요하면 규약을 제정하는 것입니다. 관리인 없이 사실상 건물을 관리해 온 사람과 분쟁이 생긴 경우의 대응은 직무집행정지 가처분 승소사례를 참고할 수 있습니다. 집회 소집과 결의 절차를 서류로 갖추어 진행해야 이후 결의의 효력 다툼을 예방할 수 있습니다.