특정 층 구분소유자만의 관리단, 일부공용부분 관리단으로 가능할까

일부 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분이 있는 경우, 그 관리를 위해 별도로 규약을 설정하고 일부공용부분 관리단을 설립할 수 있습니다. 오늘은 동별 관리단과 일부공용부분 관리단에 대해, 상가건물에서 5층 구분소유자만으로 관리단을 구성하여 5층만 관리할 수 있는지의 사례로 알아봅니다.

하나의 건물에 두 개의 관리단이 존재할 수 있을까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따르면 건물에 대해 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단(동별 관리단)이 당연 설립됩니다.

한편, 일부의 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분이 있는 경우 그 일부공용부분의 관리를 위하여 별도로 규약을 설정하고 관리단(일부공용부분 관리단)을 설립할 수 있습니다(집합건물법 제23조 제2항, 제28조 제2항). 따라서 1동의 건물에 대해 동별 관리단과 일부공용부분 관리단이 함께 존재할 수 있습니다. 주상복합건물에서 상가만의 관리단을 구성하는 사례는 상가 일부공용부분 관리단 해설에서 별도로 다룹니다.

일부공용부분 관리단은 어디까지 결정할 수 있을까?

일부공용부분 관리단(사안의 경우 5층 관리단)은 당해 일부공용부분의 관리에 관한 사항을 결정할 수 있습니다. 그러나 다음 사항은 동별 관리단(사안의 경우 상가 구분소유자 전원으로 구성된 관리단)의 집회 결의로써 결정합니다(집합건물법 제14조).

• 전체 공용부분에 관한 사항
• 일부공용부분에 관한 사항 중 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 사항

관리단 집회에서의 결의 요건과 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 규약이 정비되지 않은 건물의 집회 소집은 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하세요.

이 상황이라면 — 일부공용부분 해당 여부부터 확인하세요

특정 층만의 관리단을 구성하려면 먼저 그 층의 시설이 일부 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분인지 확인하고, 규약 설정을 거쳐 일부공용부분 관리단을 설립해야 하며, 전원의 이해에 관계된 사항은 여전히 전체 관리단 집회로 결정해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.