주상복합 상가, 아파트와 분리해 별도 관리할 수 있을까

아파트, 오피스텔, 상가로 구성된 주상복합단지에서 상가 구분소유자들만의 공용에 제공되는 부분이 있다면, 일부공용부분 관리단을 구성하여 상가를 별도로 관리할 수 있습니다. 다만 전체 공용부분에 관한 사항은 여전히 건물 전체의 관리단이 담당합니다.

관리단은 어떻게 성립하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 1동의 건물에 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단(동별 관리단)이 당연 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항).

따라서 원칙적으로 주상복합건물의 전체 공용부분에 관한 사항을 통일적으로 관리하기 위해서는, 집합건물법에 따라 아파트, 오피스텔, 상가를 포함하는 통합관리단에서 관리인 선임, 규약 설정 등을 하여 건물을 관리하는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

상가만의 일부공용부분 관리단, 언제 만들 수 있나?

일부의 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분이 있는 경우에는, 그 일부공용부분의 관리를 위하여 별도로 규약을 설정하고 관리단(일부공용부분 관리단)을 설립할 수 있습니다(집합건물법 제23조 제2항, 제28조 제2항). 즉 일부공용부분을 독자적으로 관리해야 할 필요가 있는 경우에는 통합관리단과는 별도로 일부공용부분 관리단을 구성하여 관리할 수 있습니다.

다만 일부공용부분 관리단은 당해 일부공용부분의 관리에 관한 사항만 결정할 수 있고, 전체 공용부분이나 일부공용부분에 관한 사항 중 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 사항은 동별 관리단(아파트 또는 오피스텔을 포함한 구분소유자 전원으로 구성된 관리단) 집회 결의로써 결정해야 합니다(집합건물법 제14조, 제15조, 제16조).

지하 상가의 분리 관리, 결론은?

상가 구분소유자들만의 공용에 제공되는 부분(기계실이나 기타 시설 등이 상가용으로 별도 설치되어 있는 경우)이 있다면 이에 대한 관리는 일부공용부분 관리단을 구성하여 상가가 별도로 할 수 있습니다. 그러나 전체 공용부분 등에 관한 사항은 동별 관리단에서 관리를 담당하게 되므로, 아파트나 오피스텔 측과의 협의를 요합니다.

분리 관리를 추진한다면

• 상가만의 공용에 제공되는 시설(별도 기계실 등)이 명백히 존재하는지 먼저 확인하세요.
• 일부공용부분 관리단 설립을 위한 별도 규약 설정 절차를 준비하세요. 집회 소집이 어렵다면 법원의 소집허가를 받아 집회를 연 사례도 참고할 수 있습니다.
• 전체 공용부분에 관한 사항은 통합관리단 차원의 협의로 풀어야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.