미분양 집합건물의 관리단 구성, 시행사 지분 52%면 어떻게 되나

미분양 부분을 소유한 시행사를 포함하여 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립되며, 시행사 단독으로도, 시행사를 제외한 수분양자들만으로도 관리단집회 결의가 어려우므로 양측이 협의하여 건물관리 사항을 결정해야 합니다. 전유부분의 52%를 시행사가 소유하고 40%만 분양된 집합건물의 관리 방법을 정리합니다.

미분양 건물에도 관리단이 설립되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 1동의 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 특별한 설립 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다(집합건물법 제23조). 그리고 관리 규약이나 집합건물법이 관리인에게 위임한 사항 외에 건물의 관리에 관한 모든 사항은 관리단집회에서 정할 수 있습니다(집합건물법 제31조).

따라서 사안의 경우에도 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다. 규약이 없는 건물에서도 집회를 소집할 수 있다는 점은 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

시행사가 52%를 소유하면 결의는 어떻게 되는가?

집합건물법은 관리단집회의 의결정족수에 관하여 다음 두 가지를 모두 만족할 것을 규정하고 있습니다(집합건물법 제15조, 제16조, 제29조, 제38조 등).

• 구분소유자 숫자
• 의결권 비율(전유부분의 면적 비율)

사안에 적용하면 다음과 같습니다.

• 시행사가 52%의 지분권을 갖더라도 구분소유자 숫자로는 1인이므로, 시행사만으로는 집회 결의가 이루어질 수 없습니다.
• 시행사를 제외한 48%의 구분소유자가 합의하더라도 구분소유자 숫자는 절대다수이나 의결권이 과반수에 이르지 못하므로 결의가 어렵습니다.

따라서 시행사와 다른 구분소유자가 협의하여 건물관리에 관한 사항을 결정해야 할 것입니다. 의결정족수 계산과 서면결의 방식에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

미분양 건물의 관리 문제, 어떻게 접근해야 할까?

• 관리단은 이미 당연 설립된 상태이므로, 별도 설립 절차보다는 집회 결의 요건 충족 방안을 검토합니다.
• 시행사와 수분양자 어느 쪽도 단독으로 결의할 수 없는 구조라면, 협의를 통해 관리 방안을 정하는 것이 우선입니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.