관리단 구성에서 미분양 소유 시행사를 제외할 수 있을까

집합건물의 관리단은 미분양 전유부분의 구분소유자인 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 당연 설립되므로, 시행사를 제외하고 수분양자들만으로 관리단을 구성할 수 없습니다. 미분양 부분을 소유한 시행사의 관리단 구성원 지위를 정리합니다.

관리단은 어떻게 설립되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 특별한 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항).

관리단이 당연 설립된 이후의 의사결정은 관리단집회를 통해 이루어지며, 집회 소집 절차에 관해서는 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고할 수 있습니다.

시행사를 제외하고 수분양자만으로 구성할 수 있는가?

시행사를 제외할 수 없습니다. 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는, 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자(시행사)를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 참조).

시행사도 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되므로, 관리단집회 결의 시에는 시행사의 구분소유자 숫자와 의결권도 정족수 계산에 포함됩니다. 정족수 계산 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

시행사와의 관리단 구성 문제, 어떻게 해야 할까?

• 시행사를 배제한 별도의 관리단 구성은 법적으로 불가능하므로, 시행사를 포함한 관리단집회를 통해 관리 사항을 결정해야 합니다.
• 시행사의 지분과 수분양자들의 지분 구조에 따라 결의 성립 가능성이 달라지므로 정족수를 먼저 확인합니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.