시행사가 선정한 관리업체, 관리단이 조직되면 권한을 잃는다

시행사로부터 관리업무를 위탁받은 관리업체의 관리권한은 위수탁계약의 계약기간과 무관하게, 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 유효합니다. 시행사가 선정한 관리업체가 계약기간을 이유로 관리를 계속하겠다고 버티는 경우, 그리고 관리회사와의 계약을 기간 중 해지하는 경우의 법률관계를 정리했습니다.

시행사로부터 관리권한을 받은 관리업체는 언제까지 적법한가

집합건물을 신축하고 분양한 시행사 A사는 구분소유자들이 어느 정도 입주할 시점까지 건물 관리를 위하여 관리업체 B사와 2년의 계약기간으로 관리업무 위수탁계약을 체결했습니다. B사의 계약기간 내에 관리단이 조직되어 관리인이 선임되었고, 관리단은 자신들이 관리업무를 수행할 테니 B사에 관리업무 중단을 요구했으나, B사는 계약기간 내에는 관리업무를 계속하겠다는 입장을 보였습니다. 과연 B사는 계약기간 동안 관리업무를 지속할 수 있을까요?

법원의 판단은 다음과 같습니다(수원지방법원 성남지원 2013가합2876 판결).

• 집합건물의 관리단은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조 제1항에 의거하여 별도의 조직행위 없이 당연설립되는 단체로, 관리단이 실제로 조직되어 자치적인 관리권한을 가지게 되면 건물에 대한 관리권한은 종국적으로 관리단에 귀속됩니다.
• 현실적으로 구분소유자들이 입주하여 관리단이 실제로 조직되기 이전에도 건물 관리의 필요성은 존재하므로, 시행사 등으로부터 관리업무를 위탁받은 관리업체는 건물관리에 관한 적법한 권한을 가집니다.
• 그러나 이러한 관리업체의 관리권한은 위수탁계약에서 정한 계약기간과는 무관하게 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 효력을 보유합니다.
• 따라서 관리단이 실제로 조직되어 관리권한을 행사하기 시작한 이상 관리업체의 관리권한은 소멸하였다고 보아야 하고, 계약기간 내이므로 관리업무를 지속하겠다는 B사의 주장은 인정될 여지가 없습니다.

또한 분양계약서에 특정 회사에 관리업무를 맡기도록 하는 약정 조항이 있고 당시 수분양자들이 동의했다 하더라도, 집합건물법상 관리단은 구분소유자만으로 구성하도록 되어 있는 조항이 강행규정이기 때문에 그 회사를 관리단으로 보기로 하는 계약은 아무런 효력이 없다고 보아, 해당 회사에 대한 관리인 부존재확인의 소를 인용한 사례도 있습니다(수원지방법원 안산지원 2012가합10147 판결).

실제로 관리단이 자치관리를 개시한 후 기존 관리업체를 퇴거시킨 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례(자치관리 개시 후 기존 업체 퇴거)에서 확인할 수 있습니다.

관리회사의 계약기간을 남겨두고 계약해지 통보를 하였다면

민법 제689조에 따라 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있습니다. 다만 같은 조 제2항은 당사자 일방이 부득이한 사유 없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지할 경우 그 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있으며, 위임계약의 성질을 악용하여 아무런 이유 없이 관리회사와의 위탁관리계약을 해지하는 경우 등에는 해지의 효력을 인정하지 않은 사례도 있습니다.

관리단과 관리회사 간 위탁계약은 위임계약에 불과하여 각 당사자는 언제든지 해지할 수 있으며, 유상위임계약의 해지에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 손해배상을 청구할 수 없다(수원지방법원 2014나24461 판결).

관리권 분쟁이 생겼다면 이렇게 대응하세요

• 관리단 입장에서는 관리단 조직과 관리인 선임 절차를 적법하게 마친 뒤, 기존 관리업체에 관리권한 소멸을 통보하고 업무 인계를 요구할 수 있습니다. 불응하면 관리행위중지 가처분 등 법적 조치를 검토합니다. 장기간 관리해 온 상대방을 배제한 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례(장기 관리인)를 참고하시기 바랍니다.
• 관리업체 입장에서는 관리단 조직 전까지의 관리권한은 적법하므로, 그 기간의 관리비 정산과 인수인계 조건을 명확히 해 두어야 합니다.
• 위탁계약 해지 시에는 해지 시기와 사유를 신중히 검토하여 손해배상 분쟁을 예방해야 합니다.