관리단 채무, 구분소유자가 공유지분 비율로 변제 책임을 진다

관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는, 구분소유자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제27조 제1항에 따라 전유면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 집니다. 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결(사용요금)은 분양회사가 연체한 가스사용료에 대해 관리단과 구분소유자의 납부의무를 인정한 사례로, 관리단 채무에 대한 구분소유자 책임의 구조를 잘 보여줍니다.

관리단은 어떻게 성립하고, 관리 책임은 누구에게 귀속되나

대법원은 관리단의 성립과 책임 귀속에 관해 다음과 같이 판시했습니다.

집합건물법 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

즉 관리단은 조직행위 없이 당연히 성립하고, 관리단이 자치관리를 시작한 이상 건물 관리의 권한·책임은 종국적으로 관리단에 귀속되며, 관리단 재산으로 채무를 다 갚지 못하면 구분소유자가 공유지분 비율로 변제 책임을 지는 구조입니다. 관리단이 자치관리를 개시한 뒤의 관리권 귀속이 다투어진 실제 사례는 자치관리 개시 후 기존 업체 퇴거를 명한 관리행위중지 가처분 승소사례에서도 확인할 수 있습니다.

분양회사에 관리를 위탁했어도 연체 가스사용료 책임은 관리단에 있을까

이 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.

• 분양회사(소외 회사)가 1991년경 대전에 리조텔 건물(지하 5층, 지상 17층, 업무시설 243개와 대중탕·상가)을 건축해 구분건물별로 분양했고, 가스공급회사인 원고는 건축 중 소외 회사의 신청으로 가스 공급·사용 계약을 체결하고 가스배관을 설치했습니다.
• 수분양자들은 1991. 12. 20.부터 입주했고, 1992. 4. 10. 관리단 창립총회를 열어 임원을 선출한 다음 관리방식은 자치관리로 하되 그동안 사실상 관리해 오던 소외 회사에 위탁관리하도록 의결했습니다.
• 소외 회사가 1993. 5. 31. 부도를 내자 관리단이 직접 관리소장을 고용해 본격적으로 건물을 관리하기 시작했고, 소외 회사 부도 후 1994년 1월까지의 공용부분 가스사용료 약 3,110만 원이 미납되었습니다.
• 도시가스공급규정은 가스사용자가 변경될 때 새로운 사용자가 명의변경신청서를 제출해야 하고, 명의변경 신청이 없을 때에는 전 가스사용자의 모든 권리·의무를 승계한 것으로 본다고 정하고 있었습니다.

대법원은 이 사건 관리단이 1992. 4. 10. 최초의 관리단집회를 통해 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작했고, 그 후 관리단집회의 결의로 소외 회사에 편의상 관리를 위탁했더라도 건물 관리에 관한 권한과 책임은 종국적으로 관리단에 귀속된다고 보았습니다. 따라서 관리단이 사용자 변경 신청을 하지 않았더라도 도시가스공급규정에 의해 새로운 가스사용자로서 소외 회사의 권리·의무를 승계해 사용료 납부의무를 부담하게 되었고, 관리단이 그 재산으로 이를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자들이 특별한 사정이 없는 한 각기 공유지분의 비율로 그 채무를 변제할 책임을 진다고 판단했습니다.

원심은 가스공급계약의 당사자가 소외 회사뿐이라는 이유로 구분소유자들에 대한 청구를 배척했으나, 대법원은 관리단의 자치관리 개시 여부, 가스사용자 지위의 승계 여부, 관리단의 변제 능력과 구분소유자들의 책임 범위를 심리했어야 한다며 원심판결을 파기환송했습니다.

관리단 채무 분쟁에 대응하려면

• 관리단을 상대로 채권을 가진 쪽이라면, 관리단 재산으로 완제가 어려운 경우 구분소유자들을 상대로 공유지분 비율에 따른 변제 책임을 물을 수 있는지 검토할 수 있습니다.
• 구분소유자라면 규약으로 부담 부분을 달리 정했는지, 관리단이 실제로 자치관리를 시작해 책임의 귀속 주체가 되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 관리비 채권의 행사와 관련한 전반적인 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리를 참고하시기 바랍니다.