용역비 청구 방어 승소사례, 퇴거 거부한 관리업체의 3,800만 원 청구

분양자가 체결한 관리위탁계약의 효력은 관리단에 당연히 승계되지 않습니다. 관리단이 관리를 개시하면 분양자는 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 잃고, 분양자와 계약한 위탁관리업체도 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 관리단에 주장할 수 없습니다.

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사가 집합건물 관리단을 대리하여, 기존 위탁관리업체가 제기한 용역비 청구를 전부 기각시킨 사례를 소개해 드립니다.

성공사례 — 법무법인(유한) 강남 박창신, 조유리, 한경민 변호사 수행, 「용역비」 청구 방어 승소 사례(수원지방법원 2026. 9. 1. 선고 판결)

관리단이 인수인계를 요구했는데도 기존 관리업체가 계속 관리했다면, 그 기간의 용역비는 누가 부담할까?

사건의 개요 — 인수인계 요구 이후 4개월을 더 머물렀습니다

시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

시점	사실
2023. 3. 14.	관리업체가 분양사와 3년짜리 건물관리 도급계약 체결
2023. 9. 27.	구분소유자들이 관리단집회를 열어 관리인 선임
2023. 11. 6.	관리단이 내용증명으로 인수인계·퇴거 요구 (기한 11. 10.)
2023. 11. 13.	관리단이 새 관리업체와 도급계약 체결 (12월경부터 관리 개시)
2024. 3. 14.	법원이 관리행위 금지·퇴거·서류 인도 가처분 결정
2024. 3. 17.	기존 관리업체 관리사무소에서 퇴거

그 뒤 기존 관리업체는 "퇴거할 때까지 적법하게 관리업무를 수행했다"며 관리단을 상대로 2024년 3월분 미지급 용역비 38,214,550원과 지연이자를 청구했습니다.

한 가지 눈여겨볼 점은 관리계약서 제5조입니다. 이 조항은 "계약 기간 내 관리단 대표(관리인)가 구성되면 분양사의 지위는 관리단 대표에게 승계되며, 계약에 관한 사항은 관리단 대표의 결정에 따르고, 관리단 대표가 계약을 해지하더라도 분양사에 이의를 제기하지 않는다"고 정하고 있었습니다.

첫 번째 쟁점 — 분양자와 맺은 관리계약을 관리단에 주장할 수 있을까?

법원이 인용한 대법원 법리는 명확합니다.

관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 「집합건물법」에서 부여받은 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과는 서로 구분되는 것이므로 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계가 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것도 아니다. 따라서 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에게 주장할 수 없다.

— 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결, 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결 등 참조

법원은 이 법리를 전제로 네 가지 사정을 들어 관리계약의 효력이 관리단에 미치지 않거나 이미 종료되었다고 판단했습니다.

1. 관리계약은 관리단과 별개로 분양사와 체결된 것이어서 관리단에 법률상 당연히 승계된다고 볼 수 없다.
2. 계약 제5조가 관리단 대표의 결정과 해지를 예정하고 있으므로, 관리단이 적법하게 구성되고 승계를 명시적으로 거부한 2023. 11. 6. 무렵 계약은 효력을 상실했다.
3. 관리업체는 관리단이 2024년 1·2월분 용역비를 지급했으니 관리행위를 한시적으로 승인한 것이라고 주장했으나, 그 용역비는 관리업체가 스스로 징수한 관리비에서 용역비 상당액을 인출하는 방식으로 지급된 것에 불과해 용인으로 볼 수 없다.
4. 관리업체·관리단·분양사 3자 사이에 계약당사자 지위를 관리단이 인수하기로 하는 합의가 있었다고 볼 자료도 없다.

세 번째 사정은 실무에서 특히 중요합니다. 관리업체가 관리비 계좌를 쥔 채 스스로 용역비를 빼 간 것은 관리단의 지급행위가 아니라는 점을 법원이 명확히 했기 때문입니다.

두 번째 쟁점 — 계약이 끝난 뒤의 관리행위는 부당이득이 될까?

계약이 없어도 실제로 관리를 했다면 부당이득반환을 구할 여지는 있습니다. 대법원도 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.

관리위탁계약이 효력을 상실하였는데도 아무런 계약관계가 없는 상황에서 위탁관리업자가 관리업무를 계속 수행하였을 때, 수행한 업무 중에 집합건물 공용부분의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하는 데 필요한 가장 기본적이고 필수적인 업무가 포함되어 있고, 그 과정에서 관리단에 피해를 입혔다거나 관리단이 별도로 비용을 부담하였다고 볼 자료가 없는 경우, 그 이득은 관리단에 귀속되었다고 할 수 있으므로 반환하도록 하는 것이 공평의 원칙에 부합한다.

— 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결 등 참조

이 사건에서는 그 요건이 충족되지 않았습니다. 법원이 든 사정은 세 가지입니다.

• 문제 된 기간에 공용부분의 현상 유지·멸실 방지를 위한 기본적·필수적 관리업무를 실질적으로 수행했다고 인정할 자료가 부족했습니다.
• 관리단은 2023년 12월경부터 새 관리업체에 용역비를 지출하는 등 건물관리를 위한 별도 비용을 부담했으므로, 재산상 이익을 얻었다고 단정할 수 없습니다.
• 관리업체가 퇴거를 거부하는 과정에서 관리단 및 새 관리업체와 물리적 충돌이 발생하는 등 오히려 관리업무 수행에 지장을 초래한 사정이 엿보입니다.

결국 법원은 미지급 용역비 38,214,550원은 물론, 예비적으로 주장된 공용부분 관리 인력비용 26,455,930원 상당의 이익도 관리단이 얻었다고 인정하기 부족하다고 보아 청구를 전부 기각했습니다.

마치며 — 이 판결이 알려주는 것

이번 판결은 관리권 이전을 둘러싼 분쟁에서 관리단이 무엇을 남겨 두어야 하는지를 보여줍니다.

• 승계 거부의 의사표시를 명확한 날짜로 남길 것 — 이 사건에서 계약 종료 시점은 내용증명이 도달한 2023. 11. 6.으로 특정되었습니다.
• 새 관리업체와의 계약과 실제 비용 지출을 증빙할 것 — 부당이득 성립을 막는 결정적 사정이 되었습니다.
• 관리비 계좌를 조속히 회수할 것 — 관리비에서 스스로 용역비를 인출하는 상황이 이어지면 분쟁 액수가 계속 커집니다.

관리단이 자치관리를 개시한 뒤 종전 관리자의 권한이 종료된다는 법리는 관리행위중지 가처분 승소사례와 시행사가 선정한 관리업체의 권한에서, 권한 없는 점유·사용에 대한 부당이득 문제는 공용부분 무단점유와 부당이득에서 각각 다루었습니다.

다만 이 판결은 해당 사건의 사실관계와 증거를 전제로 한 판단이며, 같은 유형의 사건에서 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

관리업체가 용역비를 청구해 왔다면

• 문제 된 관리계약의 당사자가 누구인지(분양사인지 관리단인지) 먼저 확인합니다.
• 계약서에 관리단 구성 시 승계·해지 조항이 있는지 확인합니다.
• 관리단이 보낸 인수인계·해지 통지의 발송일과 도달일을 특정합니다.
• 해당 기간에 관리단이 실제로 지출한 관리비용(새 관리업체 용역비 등) 자료를 모읍니다.
• 상대 업체가 관리비 계좌에서 임의로 인출한 내역을 정리합니다.

관리권 이전 과정에서는 인수인계 요구, 계약관계 정리, 관리사무소 점유, 회계자료 인도, 용역비 청구가 동시에 얽힙니다. 관련하여 법률문제로 고민하고 계시다면, 집합건물 분야의 다양한 사건을 수행해 온 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 함께 관련 법령을 검토하시기를 권해드립니다.