공용부분 무단점유, 부당이득 반환 청구할 수 있을까

집합건물의 복도, 계단 등 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 일부 구분소유자가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하더라도 특별한 사정이 없는 한 다른 구분소유자에게 임료 상당의 손해가 발생했다고 볼 수 없습니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결이 이 법리를 적용한 판례입니다.

대법원이 밝힌 법리는 무엇인가?

집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결 등 참조).

부당이득 반환은 상대방의 이득과 함께 나의 손해를 전제로 합니다. 그런데 복도·계단은 애초에 임대 등으로 수익할 수 있는 대상이 아니므로, 이를 빼앗겼다고 해서 임료 상당의 손해를 입었다고 보기 어렵다는 것입니다.

이 사건의 경과는 어떠했는가?

상가 건물 4층 전체에서 헬스장이 운영되던 중 4층 구분점포 전체에 대한 임의경매절차가 개시되어, 원고는 401호 내지 405호를, 피고는 406호 내지 421호를 각 낙찰받아 구분소유자가 되었습니다. 이후 피고는 벽을 쌓고 헬스장을 운영하면서 벽 오른쪽의 공용부분인 복도와 비상계단을 단독으로 점유·사용하게 되었습니다.

원심은 4층의 공용부분이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 '일부공용부분'에 해당하므로 원고와 피고가 전유부분 면적 비율에 따라 사용할 수 있는데도 피고만 독점적으로 사용·수익하고 있다는 이유로, 피고에게 차임 상당액 일부의 부당이득 반환 책임을 인정했습니다.

그러나 대법원은 피고가 무단으로 점유·사용한 부분이 구조상 복도와 비상계단으로서, 원고로서도 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 원고가 임료 상당의 이익을 상실하는 손해를 입었다고 할 수 없다고 보아, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했습니다.

이런 상황이라면

공용부분 무단점유에 대해 금전 배상(부당이득)만으로 접근하면 이 판례의 법리에 막힐 수 있습니다. 점유 자체의 배제와 원상회복을 구하는 방향을 함께 검토해야 하며, 실제로 점유 배제와 인도를 관철한 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례에서 확인할 수 있습니다. 공용부분의 사용 방법을 집회 결의로 정하는 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.