전유부분·공용부분 판단 기준 시점은 언제일까

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하며, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화는 이 판단에 영향을 미치지 못합니다. 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결이 이 기준을 적용한 판례입니다.

전유부분·공용부분은 무엇을 기준으로 판단하는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조 제1항은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속하되, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 규정합니다(전자를 '전체 공용부분', 후자를 '일부 공용부분'이라 합니다).

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결 등 참조).

이 사건에서 지하층 부분은 누구의 공용부분이었는가?

이 사건 아파트는 1층 상가, 2층부터 13층까지의 공동주택(84세대), 지하층 상가로 구성되어 있었고, 피고는 지하층 상가에서 찜질방을 운영하면서 공용부분인 지하층 일부를 찜질방의 카운터, 신발함, 흡연실, 휴게실 등의 용도로 점유·사용하고 있었습니다.

법원은 다음 사정들을 근거로, 문제된 지하층 부분이 아파트 구분소유자 전원의 전체 공용부분이 아니라 건축 당시부터 지하층 상가 구분소유자들만의 공용에 제공된 일부 공용부분에 해당한다고 보아, 전체 공용부분임을 전제로 한 원고의 철거·인도 청구를 받아들이지 않았습니다.

• 지하층 상가는 신축 당시부터 공동주택 입주민들과 무관하게 판매시설, 운동시설, 근린생활시설 용도로 사용되어 온 점
• 신축 당시부터 집합건축물대장에 계단·화장실은 지하층 상가의 공용부분으로, 보일러실은 1층 공중목욕탕의 공용부분으로, 발전실·관리실은 공동주택의 공용부분으로 각 등재되어 있던 점
• 공동주택 입주민들이 발전실과 관리실로 가기 위하여 문제된 지하층 부분을 통과하거나 이용할 필요가 없는 구조인 점

지하층 발전실에서 공동주택으로 연결되는 가스·수도 배관이 그 부분 천장을 통과한다는 사정만으로 전체 공용부분이 된다고 볼 수도 없다고 했습니다.

지상주차장은 공용부분인가, 대지의 공유인가?

한편 피고가 아파트 대지 중 지상주차장 부분에 집전기와 물탱크를 설치하여 점유·사용한 부분에 대하여는 결론이 달랐습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호는 '공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분이 된 부속의 건물을 말한다.'고 규정하고 있으므로, 이 사건 아파트 대지로서 이 사건 아파트 외부에 있는 이 사건 지상주차장 부분은 집합건물의 공용부분이 아니라, 그 구분소유자 전원의 대지권의 목적으로서 이 사건 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

법원은 피고가 지상주차장 부분을 독점적·배타적으로 점유·사용하고 있으므로, 공유물 보존행위로서 배타적 사용의 배제를 구하는 원고에게 집전기와 물탱크를 철거하고 그 부분을 인도할 의무가 있다고 판단했고, 대법원은 이를 정당하다고 보았습니다.

이런 상황이라면

건물 일부의 귀속을 다투는 분쟁에서는 현재의 이용 현황이 아니라 집합건물 등록 시점의 구조와 객관적 용도, 집합건축물대장의 등재 내용을 먼저 확인해야 합니다. 배타적 점유의 배제를 구하는 실제 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례를, 공용부분 사용관계를 결의로 정하는 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.