전유부분과 공용부분, 무엇을 기준으로 나뉠까

전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분이고, 공용부분은 전유부분 이외의 건물부분과 부속물, 그리고 규약이나 공정증서에서 공용부분으로 삼은 부속건물입니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)상 전유부분과 공용부분의 요건에 관한 해석 사례를 살펴봅니다.

전유부분의 요건은 무엇인가?

집합건물에서 전유부분이라 함은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(집합건물법 제2조 제3호). 집합건물법 제1조에서 정한 요건을 갖춘 건물의 부분이 실제로 구분소유권의 객체가 된 경우에, 그 건물부분이 집합건물법에서 말하는 전유부분에 해당합니다.

공용부분에는 무엇이 포함되나?

집합건물에서 공용부분이라 함은 다음과 같습니다.

1. 전유부분 이외의 건물의 부분
2. 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물
3. 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항에 의하여 규약이나 공정증서에서 공용부분으로 삼은 부속건물

또한 판례는 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는바, 공용부분에 해당한다고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결).

전유·공용의 구분이 문제된다면

전유부분인지 공용부분인지에 따라 소유·관리·비용 부담의 구조가 달라지므로, 해당 부분이 구분소유권의 객체가 되었는지부터 확인해야 합니다. 공용부분의 관리에 관한 결의 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 공용부분 하자 문제는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.