건물 1층 앞면 유리벽은 공용부분일까

집합건물의 1층 앞면 유리벽은 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽으로서 공용부분에 해당합니다. 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결이 이렇게 판단한 사례입니다.

외벽이 공용부분으로 취급되는 이유는?

판결요지: 집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다는 전제하에, 지하 3층, 지상 10층 규모의 근린생활시설인 집합건물의 1층 앞면 유리벽이 건물 전체와 1층 부분의 구조, 외관, 용도 등에 비추어 당해 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽으로서 공용부분에 해당한다고 본 사례.

지주·지붕·외벽·기초 공작물처럼 건물의 안전과 외관 유지에 필요한 부분은 특정 구분소유자의 전유부분이 될 수 없고, 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 공용부분이라는 것입니다.

유리벽이 공용부분이면 어떤 결과가 따르는가?

1층 앞면 유리벽이 공용부분이라면, 1층 점포 소유자라도 이를 임의로 개조해 개별 출입문을 내는 등의 행위는 공용부분에 대한 행위가 됩니다. 실제로 같은 판결의 사안에서 전열 점포 소유자들이 유리벽을 개조해 개별 출입문을 개설했고, 이를 둘러싼 손해배상 청구의 결론은 공용부분에 개별 출입문을 개설한 경우의 손해배상 문제에서 정리했습니다.

공용부분을 변경하려면 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 정한 집회 결의 절차를 거쳐야 하며, 그 의결 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다. 외벽 등 공용부분에 하자가 있을 때의 보수 청구는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다.

이런 상황이라면

상가 건물에서 특정 점포 소유자가 외벽·유리벽을 임의로 개조하고 있다면, 해당 부분이 공용부분에 해당하는지부터 확인한 뒤 공용부분 변경 절차 위반을 근거로 대응할 수 있습니다. 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.