집합건물 외벽과 바깥쪽 면, 공용부분에 해당할까

건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽은 구분소유권의 목적이 되지 않는 공용부분이며, 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분입니다. 집합건물의 외벽이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)상 공용부분에 해당하는지에 관한 해석 사례를 살펴봅니다.

판례는 외벽을 어떻게 보고 있나?

판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지의 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고, 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결).

이 판례에서 무엇을 알 수 있나?

위 판례에 따르면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등 건물의 안전·외관 유지에 필요한 부분은 구분소유권의 목적이 되지 않습니다.
• 외벽이 공용에 제공되는지는 1동 건물 전체의 안전이나 외관 유지에 필요한 부분인지에 따라 결정됩니다.
• 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분입니다.

외벽을 둘러싼 분쟁이 있다면

외벽은 공용부분이므로 그 이용이나 관리에 관한 사항은 구분소유자들이 함께 결정할 문제입니다. 공용부분 관리에 관한 결의 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 외벽 균열 등 하자가 문제된다면 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.