상가 지하주차장, 독립된 구분소유 대상이 될 수 있을까

집합건물인 상가건물의 지하주차장이 건축법규에 따른 부속 주차장으로 설치되었더라도, 분양계약상의 특약에 의하여 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고 구조상·이용상 독립성을 갖추었다면, 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있습니다. 지하주차장은 통상 공용부분으로 여겨지지만, 대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결은 일정한 요건 아래 지하주차장도 별도의 구분소유 대상이 될 수 있다고 보았습니다.

부속 주차장인데도 구분소유가 인정된 이유는?

이 사건의 지하주차장은 상가건물을 신축하면서 건축법규에 따른 부속 주차장으로 설치된 것이었습니다. 그럼에도 대법원은 다음과 같은 사정을 들어 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다.

집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속 주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다고 한 사례.

판단의 근거가 된 사정은 무엇일까?

판결이 근거로 삼은 사정을 정리하면 다음과 같습니다.

• 분양계약상의 특약으로 지하주차장이 공용부분에서 제외되었다는 점
• 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의가 있었다는 점
• 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었다는 점
• 구조상·이용상으로 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과 독립되어 있다는 점

지하주차장과 같은 시설이 전유부분인지 공용부분인지는 해당 부분의 사용 권한은 물론 관리비 부담의 범위, 관리단의 관리 권한과도 직결됩니다. 공용부분 관리를 둘러싼 분쟁 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고하세요.

이 상황이라면 — 분양계약과 독립성 요건을 함께 검토하세요

지하주차장이나 부속시설의 소유권 귀속이 다투어지는 상황이라면, 분양계약서의 특약 내용, 구분소유자들의 동의 여부, 해당 부분의 구조상·이용상 독립성을 함께 검토해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.