집합건물 공용부분, 취득시효로 소유권 취득할 수 있을까

집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200, 78217 판결이 그 이유를 상세히 밝힌 판례입니다.

공용부분은 왜 구분소유권의 목적이 될 수 없는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제1조, 제2조 제1호 및 제3호는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 소유권의 목적으로 할 수 있고, 그 소유권을 구분소유권으로, 그 목적인 각 건물 부분을 전유부분으로 규정합니다. 따라서 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다.

또한 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만(집합건물법 제10조 제1항), 그 공유는 민법상의 공유와 달리 건물의 구분소유라는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것입니다. 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있습니다.

공용부분을 전유부분으로 변경하려면 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회 결의와 그 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 합니다. 이 집회 결의의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

취득시효를 인정하면 어떤 문제가 생기는가?

공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권 취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 된다. 따라서 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다고 봄이 타당하다.

즉 아무리 오랜 기간 공용부분을 점유했더라도, 점유 기간의 경과만으로 공용부분이 특정인의 소유(전유부분)로 바뀌는 일은 법이 허용하지 않는다는 것입니다.

이런 상황이라면

특정 구분소유자가 공용부분을 오랫동안 독점 사용해 왔다는 사정만으로 그 부분의 소유권을 주장할 수는 없으며, 반대로 관리단이나 다른 구분소유자는 장기간 방치된 공용부분 점유에 대해서도 여전히 그 배제를 구할 수 있습니다. 공용부분 점유를 실제로 배제한 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.