공용부분에 개별 출입문 개설, 손해배상 인정될까

상가 집합건물의 일부 구분소유자들이 공용부분인 1층 앞면 유리벽에 자신들 점포의 개별 출입문을 개설했더라도, 그 행위가 곧바로 다른 구분소유자들에 대한 불법행위를 구성하는 것은 아니며, 공용부분 임의 손상으로 인한 통상 손해는 원상 회복에 필요한 수리비 상당액에 그칩니다. 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결이 이렇게 판단한 사례입니다.

어떤 사안이었는가?

상가 집합건물 1층 중 전열 점포의 소유자들이 중앙통로 쪽의 출입문이 있음에도 공용부분인 앞면 유리벽을 개조하여 자신들 점포의 개별 출입문을 개설했습니다. 이에 후열 점포의 소유자들이 전열 점포 소유자들을 상대로 점포 가치 하락, 영업 부진 등을 이유로 손해배상을 청구했습니다.

같은 판결에서 대법원은 1층 앞면 유리벽이 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽으로서 공용부분에 해당한다고 보았습니다. 이 부분 판단은 집합건물의 1층 앞면 유리벽이 공용부분인지에서 따로 정리했습니다.

대법원은 왜 손해배상 청구를 배척했는가?

판결요지: 구체적 사실관계에 비추어 그러한 개별 출입문 개설 행위가 바로 후열 점포의 소유자들에 대한 불법행위를 구성하는 것도 아니고 또한 공용부분 임의 손상 행위로 인한 통상 손해는 원상 회복에 필요한 수리비 상당액이라는 이유로, 후열 점포 소유자들의 청구를 배척한 사례.

정리하면 두 가지 이유입니다.

• 개별 출입문 개설 행위가 곧바로 후열 점포 소유자들에 대한 불법행위를 구성하는 것은 아니다.
• 공용부분을 임의로 손상한 행위로 인한 통상 손해는 원상 회복에 필요한 수리비 상당액이므로, 점포 가치 하락·영업 부진 손해는 배상 범위에 들지 않는다.

이런 상황이라면

다른 구분소유자의 공용부분 무단 개조로 피해를 입었다면, 영업 손실 배상보다는 원상회복(수리비 상당액)과 공용부분 변경 절차 위반을 다투는 방향이 판례의 구조에 부합합니다. 공용부분의 변경에 필요한 집회 결의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있고, 무단 사용·관리행위를 실제로 중지시킨 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.