공동주택 발코니, 전유부분일까 공용부분일까

발코니는 건물의 몸체인 외벽의 일부를 이루는 부분이므로 일반적으로 공용부분에 해당한다고 볼 수 있지만, 건축공법에 따라 구조가 다르므로 개별 건물의 구조와 공부 기재 등을 종합해 판단해야 합니다. 공동주택 발코니가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)상 전유부분인지 공용부분인지에 관한 해석 사례를 살펴봅니다.

건축법상 발코니란 무엇인가?

건축법에서는 발코니를 "건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간"으로 정의합니다. 그러면서 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부 장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용하는 것이 가능함을 규정하고 있습니다(「건축법 시행령」 제2조 제14호).

발코니는 공용부분으로 보아야 하나?

발코니는 건물의 몸체인 외벽의 일부를 이루고 있는 부분이므로 일반적으로 공용부분에 해당한다고 볼 수 있습니다. 그러나 다양한 건축공법에 따라 그 구조 등이 동일하지 않기 때문에 일률적으로 답하기는 곤란합니다.

따라서 발코니가 공용부분에 해당하는지는 다음 요소를 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.

• 해당 집합건물의 구조나 이용방법
• 건축물대장의 기재나 건물등기부의 기록

발코니의 법적 성격이 문제된다면

발코니가 전유부분인지 공용부분인지는 건물마다 다르게 판단될 수 있으므로, 우선 건축물대장과 등기부 등 공부의 기재를 확인하는 것이 출발점입니다. 공용부분 하자가 함께 문제된다면 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을, 공용부분 관리에 관한 결의 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.