주차장 건물도 구분소유의 대상이 될 수 있을까

건물의 부분이 다른 부분과 구조상·이용상 독립되어 있으면 용도에 관계없이 구분소유권의 목적으로 할 수 있으므로, 주차용 건물도 각 층이 구조상 구분되어 독립하여 사용될 수 있다면 집합건축물이 될 수 있습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)과 대법원 판례를 통해 주차장의 구분소유 문제를 살펴봅니다.

주차용 건물이 집합건축물이 될 수 있는가?

집합건물법에 따르면 용도에 관계없이 건물의 부분이 다른 부분과 구조상·이용상 독립되어 있으면 구분소유권의 목적으로 할 수 있습니다(집합건물법 제1조). 따라서 건축물이 각 층별로 구조상 구분되어 각각 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에는 집합건축물로 할 수 있습니다.

대법원도 지하주차장의 구분소유 대상성을 인정한 바 있습니다.

"집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다." (대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결)

전유부분과 공용부분은 어떻게 구분하는가?

집합건물법상 공용부분은 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분이며, 전유부분은 구분소유권이 미치는 부분입니다(집합건물법 제2조, 제3조).

주차장 집합건축물에서는 예를 들어 다음과 같은 부분이 공용부분이 될 수 있습니다.

• 계단실
• 입구에서 각 전유부분으로 통하는 차로
• 각 층의 주차장에서 외부로 빠져나가기 위한 차로

구분소유 관계가 성립하면 관리단이 당연 성립하고 공용부분 관리 문제가 뒤따르므로, 관리단집회 의결정족수와 서면결의와 관리비 장기 연체 대응도 함께 참고하시기 바랍니다.

이 상황이라면 이렇게 검토하세요

• 주차용 건물을 집합건축물로 하려면 각 층(또는 각 부분)이 구조상 구분되어 독립하여 사용될 수 있는지 확인하세요.
• 부속주차장을 따로 분양·구분소유하려면 분양계약상 특약과 구분소유자들의 동의, 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지 점검하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.