구분점포 용도변경, 건축법상 허가·신고만으로 가능할까

구조상 독립성을 갖추지 못한 구분점포는 건축법상 허가나 신고가 있더라도 업무시설 등 다른 용도로 변경할 수 없습니다. 용도변경을 하려면 먼저 경계벽 설치 등으로 구조적 독립성을 갖추고 건축물대장을 변경하여, 구분점포가 아닌 일반 전유부분이 되어야 합니다.

구분점포는 왜 용도가 제한되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면, 상가건물일 경우 구조적으로 독립되어 있지 않더라도 집합건물법 제1조의 2에서 규정하는 일정한 요건(용도, 바닥면적, 바닥 경계의 표시, 건물번호 표지 부착)을 갖추고 이용상 구분된 경우에는 그 건물부분을 구분소유권의 객체로 할 수 있습니다. 이처럼 구조적 독립성을 갖추지 않은 구분소유권의 목적물을 구분점포라고 합니다.

구분점포는 위와 같은 구조상 특수성을 가지므로 용도를 제한하고 있으며, 다른 용도로 변경할 수 없도록 규정하고 있습니다(집합건물법 제57조 제4항).

구분점포를 용도변경하려면 어떻게 해야 하는가?

구분점포인 전유부분마다 경계벽을 설치하는 등 구조적 독립성을 갖추고 건축물대장을 변경하면, 해당 전유부분은 구분점포가 아닌 집합건물법 제1조의 적용을 받는 전유부분이 됩니다. 이 경우 건축법에서 정하는 바에 따라 용도변경이 가능합니다.

그러나 구조상 독립성을 갖추지 못한 채로는, 건축법 규정에도 불구하고 구분점포를 업무시설 등 타 용도로 변경할 수 없는 것으로 생각됩니다.

구분점포 용도변경을 검토한다면

• 먼저 해당 전유부분이 구분점포인지(구조적 독립성 유무) 확인합니다.
• 구분점포라면 경계벽 설치 등 구조적 독립성 확보와 건축물대장 변경이 선행되어야 합니다.
• 상가 일반 전유부분의 용도변경에 필요한 동의 문제는 입주자대표회의 회장 당선무효확인 소송 해설과는 별개의 쟁점이므로, 건물 내 의사결정 절차가 필요한 경우 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.