구분점포 용도변경, 목욕장은 바닥 표지만으로 분할할 수 있나

구분점포는 그 용도가 건축법상 판매시설·운수시설이어야 하므로, 제1종 근린시설에 해당하는 목욕장은 집합건물법 제1조의2의 구분점포로 할 수 없고, 분할하려면 바닥 표지만으로는 부족하며 벽체 등으로 구조상 독립성을 갖추어야 합니다. 판매시설 내 목욕장 운영 부분의 분할 방법을 정리합니다.

구분점포는 어떤 요건을 갖추어야 하는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 건물의 부분이 구조적 독립성을 갖추지 않은 경우에도 집합건물법 제1조의2 제1항에서 규정하는 요건을 갖춘 때에는 구분소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 그 요건의 하나로 「구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 제8호의 운수시설일 것」을 규정하고 있습니다.

이와 같이 구분점포는 그 용도가 건축법상의 판매시설 및 운수시설이어야 하므로, 종래의 공중위생관리법에 의거하여 목욕장을 판매시설에 설치·운영할 수 있었다고 하더라도, 분할 당시의 해당 건물부분의 용도가 판매시설이나 운수시설에 해당하지 않을 경우에는 집합건물법 제1조의2의 구분점포로 볼 수는 없습니다.

목욕장 부분은 어떻게 분할해야 하는가?

현행법에 의하면 목욕장은 제1종 근린시설에 해당합니다(「건축법 시행령」). 따라서 사안의 목욕장은 집합건물법 제1조의2에 따른 구분점포로 할 수 없으므로, 바닥 표지 및 건물번호 표지만으로는 분할할 수 없습니다.

분할되는 부분이 각각 다음 요건을 갖추어야 합니다(집합건물법 제1조).

• 구조적 독립성과 이용상의 독립성
• 분할 부분의 경계에 벽체나 기타 구조상 다른 건물부분과 구분될 수 있는 설비

용도변경이나 구조변경이 건물 전체의 관리 문제와 얽히는 경우 관리단집회 결의가 필요할 수 있으므로 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시고, 관리 주체와의 분쟁이 생긴 사례로는 관리행위중지 가처분 승소사례도 함께 살펴볼 수 있습니다.

전유부분 분할을 계획한다면 무엇을 확인해야 할까?

• 해당 부분의 건축물대장상 용도와 실제 용도(목욕장 등)가 일치하는지, 판매시설·운수시설 요건을 충족하는지 확인합니다.
• 구분점포 특례를 적용받지 못하면 분할 부분마다 벽체 등 구조상 구분 설비를 갖추는 방안을 검토합니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.