집합건물이란 무엇인가 — 집합건물법상 의미

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말합니다. 집합건물법이 어떤 건물에 적용되는지, 집합건물이 되기 위해 무엇이 필요한지를 정리합니다.

일물일권주의와 구분소유권

일물일권주의(一物一權主義)에 따라 하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것이 원칙이므로 1동의 건물은 하나의 소유권의 대상이 됩니다. 그러나 집합건물법은 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 소유권(구분소유권)의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있습니다(집합건물법 제1조). 따라서 집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말합니다.

객관적 요건 외에 무엇이 더 필요한가?

건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물이 당연히 집합건물이 되는 것은 아닙니다. 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있어야 합니다.

일반적으로 집합건물이란 위의 객관적 요건을 갖춘 후 집합건축물대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말합니다. 또한 집합건물법 제1조에서는 그 용도에 대해서 특별히 제한하지 않으므로 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등 용도와 종류를 불문합니다.

집합건물에 해당하면 관리단이 당연 성립하고 관리인 선임, 집회 결의 등의 문제가 뒤따릅니다. 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설, 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 이어지는 쟁점을 확인하실 수 있습니다.

이 상황이라면 이렇게 확인하세요

• 건물 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지, 구분행위(분양·구분등기 등 의사표시)가 있었는지 확인하세요.
• 집합건축물대장 등록과 부동산등기부상 집합건물 등기 여부를 확인하면 집합건물 해당 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.