구분점포 매매 대상, 이용 현황 아닌 공부상 특정된 점포

구분점포의 매매 또는 교환계약에서는 특별한 사정이 없는 한, 점포의 실제 이용 현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의하여 구조·위치·면적이 확정된 구분점포가 계약의 대상이 됩니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결이 이 법리를 밝힌 판례입니다.

구분점포는 무엇으로 특정되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2는 1동의 상가건물이 일정한 요건을 갖추어 이용상 구분된 구분점포를 소유권의 목적으로 할 수 있도록 하고 있습니다. 이때 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정됩니다.

이용 현황과 공부가 다르면 무엇이 매매 대상인가?

판결요지: 구분점포의 매매 당사자가 집합건축물대장 등에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 점포로서 실제 이용 현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의해 구조, 위치, 면적에 의하여 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 하고, 매매 당사자가 매매계약 당시 구분점포의 실제 이용 현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이한 것을 모르는 상태에서 점포로서 이용 현황대로 위치 및 면적을 매매목적물의 그것으로 알고 매매하였다고 해서 매매 당사자들이 건축물대장 등 공부상 위치와 면적을 떠나 이용 현황대로 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수 없고, 이러한 법리는 교환계약의 목적물 특정에 있어서도 마찬가지로 적용된다.

이 법리가 실제 교환계약 분쟁에 적용된 모습은 구분점포 교환계약 목적물 특정 사례에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

상가 구분점포를 매수하기 전에는 반드시 집합건축물대장과 등기부를 통해 공부상 구조·위치·면적을 확인하고, 현장의 실제 이용 현황과 대조해야 합니다. 이용 현황이 공부와 다르더라도 계약의 대상은 원칙적으로 공부상 점포이기 때문입니다. 취득 후 의결권 등 구분소유자의 권리는 공부상 전유부분을 기준으로 산정되므로 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 전 소유자 체납관리비의 승계 문제는 관리비 장기 연체 대응 총정리를 함께 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.