구분점포 교환계약 목적물, 이용 현황일까 공부 기재일까

교환계약의 처분문서인 매매계약서에 집합건축물대장·등기부등본과 일치하는 구분점포가 명확히 기재되어 있다면, 특별한 사정이 없는 한 계약의 목적물은 공용부분이 포함된 실제 이용 현황대로의 점포가 아니라 공부에 의하여 구조·위치·면적이 특정된 구분점포의 전유부분입니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결이 이 기준으로 원심을 파기한 사례입니다.

어떤 사안이었는가?

갑과 을은 갑의 남편이 보유한 아파트와 을의 남편이 병에게서 매수한 상가 구분점포를 교환하는 계약을 체결했고, 이에 따라 갑이 병에게서 직접 매수하는 형식의 매매계약서를 작성하여 구분점포를 인도받아 사용했습니다. 그런데 갑은 상가 관리소장으로부터 공용부분을 침범한 구분점포 시설물의 철거 요구를 받자, 을을 상대로 타인 권리의 교환으로 인한 손해배상을 청구했습니다.

원심은 교환계약의 목적물을 공용부분이 포함된 이용 현황대로의 점포 부분이라고 보아 갑의 손해배상청구를 인정했습니다.

대법원은 왜 원심을 파기했는가?

판결요지: 교환계약에 관한 처분문서인 매매 계약서에 매매목적물로 집합건축물대장 및 등기부등본과 일치하는 내용의 구분점포가 명확히 기재되어 있으므로, 갑과 을이 교환계약의 목적물을 공용부분이 포함된 실제 이용 현황대로의 점포 부분으로 할 의사를 가졌다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 한 그 목적물은 매매 계약서 및 공부인 집합건축물대장, 등기부등본에 의하여 구조, 위치, 면적이 특정된 구분점포의 전유부분이라고 보아야 하는데도, 갑과 을이 구분점포 시설물이 공용부분을 침범하여 설치되어 있다는 사실을 몰랐다는 등 사정만으로 교환계약의 목적물을 공용부분이 포함된 이용 현황대로의 점포 부분이라 인정하여 갑의 손해배상청구를 인정한 원심 판결에 교환계약 목적물의 특정에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

계약 목적물의 특정은 처분문서와 공부의 기재를 우선한다는 취지입니다. 같은 판결이 밝힌 구분점포 매매 목적물 특정의 일반 법리는 구분점포 매매 대상은 공부상 특정된 점포에서 따로 정리했습니다.

이런 상황이라면

구분점포를 매수·교환할 때는 실제 사용 중인 범위와 집합건축물대장·등기부상 전유부분이 일치하는지, 시설물이 공용부분을 침범하고 있지 않은지를 계약 전에 확인해야 합니다. 점포 취득 후에는 전 소유자의 체납관리비 승계 문제도 함께 살펴야 하므로 관리비 장기 연체 대응 총정리를, 공용부분 침범 시설물을 둘러싼 분쟁 대응은 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.