일부 공용부분 면적, 지분비율 계산에 어떻게 배분될까

전체 공용부분에 대한 각 구분소유자의 지분은 전유부분 면적 비율에 따르며, 일부 공용부분이 있는 경우 그 면적은 이를 공유하는 구분소유자들에게 전유면적 비율대로 나누어 각자의 전유면적에 포함시킨 뒤 지분을 계산합니다(집합건물법 제12조). 이번 글에서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제12조의 지분비율 계산에서 일부 공용부분 면적이 어떻게 배분되는지 해석 사례를 통해 살펴봅니다.

전체 공용부분과 일부 공용부분은 어떻게 다른가?

집합건물은 공용부분과 전유부분으로 구성되어 있으며, 공용부분은 다시 두 가지로 나뉩니다.

• 전체 공용부분: 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분(전체 구분소유자가 사용하는 출입구, 주차장, 계단, 기계실 등)으로, 구분소유자 전원의 공유에 속합니다.
• 일부 공용부분: 일부 구분소유자의 공용에 제공되는 부분(일부 구분소유자들의 사용을 위한 통로 등)으로, 그 일부 구분소유자들의 공유에 속합니다(집합건물법 제10조).

일부 공용부분 면적은 지분 계산에 어떻게 반영되나?

전체 공용부분에 대해서는 모든 구분소유자가 전유부분 면적 비율에 따라 지분을 가집니다(집합건물법 제12조 제1항). 그런데 그 전유부분의 면적 계산에 있어서 일부 공용부분이 있는 경우, 일부 공용부분 면적은 이를 공유하는 구분소유자에게 나누어 전유면적에 포함시킨다는 것이 집합건물법 제12조 제2항의 취지입니다.

이 지분비율은 공용부분 관리와 의결의 출발점이 되므로, 관리단집회의 의결 방식이 궁금하다면 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 함께 참고하시기 바랍니다.

계산 사례로 보는 배분 방법

가령 다음과 같은 건물을 가정해 보겠습니다.

• 전체 공용부분의 면적: 120㎡
• 전체 구분소유자: 10명(A1~A10), 전유면적은 동일하게 각 10㎡
• 구분소유자 4명(A1~A4)의 공용에 제공되는 일부 공용부분의 면적: 20㎡

이 경우 전체 공용부분(120㎡)에 대한 지분은 A1A10의 모든 구분소유자에게 12㎡(120㎡÷10명)씩 귀속되는 것이 아닙니다. 구분소유자 A5A10의 지분은 10㎡이고, A1~A4의 지분은 15㎡가 됩니다.

왜냐하면 A1~A4의 공유인 일부 공용부분은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 배분되어(20×10÷40=5㎡), 전체 공용부분에 대한 지분 산정 시 전유면적에 포함되기 때문입니다(10+5=15㎡).

지분비율을 둘러싼 다툼이 있다면

일부 공용부분이 있는 건물에서는 지분 계산 방식에 따라 각 구분소유자의 권리 범위가 달라지므로, 건물 현황과 공부를 기초로 정확한 배분 계산을 확인할 필요가 있습니다. 지분비율은 공용부분의 비용 부담과도 연결되는 문제이므로, 관리비를 둘러싼 분쟁이 있다면 관리비 장기 연체 대응 총정리도 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.