대지 소유자가 아닌 공유자도 집합건축물 전환이 가능할까

대지 소유자가 아닌 건물 공유자라도 대지사용권을 갖고 있고 건물 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었다면, 그 건축물을 집합건축물로 전환할 수 있습니다. 대지와 건물의 소유자가 다른 경우 건축물대장 전환이 가능한지 문제되는데, 핵심은 대지사용권과 독립성 요건입니다.

대지 소유자가 아니어도 구분소유자가 될 수 있는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면, 구분소유자가 대지 위에 집합건물의 전유부분을 소유하기 위해서는 그 대지에 대하여 사법상 권리(대지사용권)를 갖는 것이 필요합니다(집합건물법 제2조 제6호).

대지사용권은 소유권이 보통이지만 그 밖에 지상권, 전세권, 임차권 등의 권리도 대지사용권이 될 수 있습니다. 따라서 건물의 소유자가 해당 건물 부분을 소유할 수 있는 대지사용권이 있으면 구분소유자가 될 수 있습니다. 전환 시 대지사용권을 별도로 취득해야 하는지는 집합건축물 전환 시 대지사용권을 별도로 얻어야 하나 글에서 다룹니다.

집합건축물 전환의 요건과 절차는?

1동의 건물의 부분이 구조상 및 이용상 독립된 경우에 그 부분은 집합건물법이 정하는 바에 따라 구분소유권의 목적물이 될 수 있으며(집합건물법 제1조), 그 건물은 집합건축물대장에 등록됩니다(집합건물법 제53조, 제56조 제1항, 제57조 제1항).

집합건물법의 적용을 받지 않던 건물이 구분 등으로 인하여 집합건물법의 적용을 받게 된 경우에도 집합건축물대장 등록신청을 하여야 합니다(집합건물법 제56조 제3항, 동조 제1항·제2항).

따라서 사안의 건축물의 각 부분이 집합건물법 제1조에서 규정하는 구조적 독립성과 이용상의 독립성을 갖추고 있다면 각각 구분소유권의 목적물로 할 수 있으며, 그에 따라 건축물대장 전환을 신청할 수 있습니다. 전환 요건의 일반론은 일반 건축물을 집합건축물로 전환하는 요건 글을, 전환 후 관리단 운영은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

전환을 검토하고 있다면

• 건물 공유자들이 대지에 대해 어떤 권원(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)을 갖고 있는지 확인합니다.
• 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지 확인합니다.
• 요건을 갖추었다면 집합건축물대장 등록신청 절차를 진행합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.