집합건물 재건축결의의 변경과 매도청구권 행사기간

집합건물법상 매도청구권은 촉구에 대한 회답기간 만료일(촉구받은 날부터 2개월)로부터 2개월 이내에 행사해야 하고, 유효하게 성립한 재건축결의의 내용을 변경하려면 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다. 재건축 실무에서는 결의 이후의 절차 진행 기간과, 사업 진행 중 비용 등이 달라졌을 때 결의를 다시 해야 하는지가 자주 문제됩니다.

매도청구권의 '지체 없이'와 행사기간은 어떻게 되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제48조 제1항의 "지체 없이"란, 집회 결의가 성립된 후 집회의 의사록이 정리되고 의사록상 찬성하지 아니한 구분소유자가 명확하게 된 때에 촉구의 절차를 시작하도록 규정한 것입니다.

따라서 매도청구권의 행사기간은 위 촉구에 대한 회답 기간의 만료일(촉구받은 날로부터 2개월)로부터 2개월 이내입니다. 촉구의 도달 시점은 재건축 불참자에 따라 달라질 수 있으므로, 매도청구권을 행사할 수 있는 기간이 모든 불참자에게 동일한 것은 아닙니다.

재건축결의의 변경은 언제, 어떻게 가능한가?

재건축결의는 형식상 또는 내용상 하자가 있어서 무효 또는 취소되지 않는 한 효력이 있으며, 건물 철거 및 새 건물의 건축에 소요되는 비용 등에 관한 변화가 있더라도 이는 재건축결의의 변경으로 보아야 하고 새로운 재건축결의로 볼 수는 없습니다.

다만 재건축결의가 유효하게 성립되었더라도, 결의 후에는 지체 없이 재건축 참가 여부에 관한 촉구, 매도청구권 행사 등 후속절차를 진행하여야 하므로(집합건물법 제48조), 이러한 절차의 진행이 없었다면 그 재건축결의는 사실상 효력을 상실한 것으로 보아야 하며, 그 이후의 재건축결의는 새로운 재건축결의로 보아야 합니다.

결의 내용 변경에는 어떤 정족수가 필요한가?

재건축에 소요되는 비용 등이 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적 부담을 가중시키는 경우와 같이, 유효하게 성립한 재건축결의의 내용을 변경하기 위해서는 그것이 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의 시의 의결정족수를 규정한 집합건물법 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다(대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조).

이 경우에도 집합건물법 제41조 제1항에 따른 서면결의가 가능하며, 의결정족수에 영향을 미칠 우려가 있을 정도로 조합원들의 참여 기회가 원칙적으로 배제된 채 서면합의가 이루어지거나, 조합원 5분의 4 이상의 자의에 의한 합의가 성립되었다고 인정할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 한, 서면합의에 의한 재건축결의 내용의 변경은 유효합니다(위 판결 참조).

서면결의 제도의 일반적인 내용은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 재건축 이후의 법률관계는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설에서 확인할 수 있습니다.

재건축을 추진 중이라면

• 결의 성립 후 촉구 절차를 지체 없이 시작하고, 각 불참자별 촉구 도달일과 회답기간(2개월), 매도청구권 행사기한(그로부터 2개월)을 개별 관리합니다.
• 결의 후 후속절차 없이 시간이 지났다면 기존 결의의 효력 상실 여부를 검토하고, 필요하면 새로운 재건축결의를 준비합니다.
• 비용 분담 등 결의 내용을 변경할 때에는 조합원 5분의 4 이상의 결의(서면결의 가능)를 갖춥니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.