민간임대 사업, 집합건물법 매도청구권 행사 가능할까

집합건물법상 매도청구권은 집합건물법 제47조의 요건을 갖춘 적법한 재건축결의가 있어야 행사할 수 있으므로, 그 요건을 충족하지 못하는 민간임대주택 건설 사업은 해당 법률에 별도의 준용 근거 규정이 있어야 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 민간임대 사업을 추진하면서 반대하는 소유자의 지분을 확보하려 할 때 자주 문제되는 쟁점입니다.

집합건물법상 매도청구권의 행사 요건은 무엇인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따른 재건축은 다음 요건을 갖추어야 합니다.

• 건물의 훼손이나 일부 멸실과 같은 객관적인 요건
• 일정한 사항(집합건물법 제47조 제3항 제1호부터 제4호)을 포함한 재건축결의(집합건물법 제47조)

이러한 재건축결의 후에는 재건축 참가를 희망하지 않는 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있습니다(집합건물법 제48조 제4항). 즉 집합건물법상 매도청구권을 행사하기 위해서는 집합건물법 제47조에서 규정하는 요건을 갖춘 적법한 재건축결의가 있어야 합니다. 재건축결의도 관리단집회 결의의 하나이므로 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 함께 참고하시기 바랍니다.

다만 주택법 등과 같은 법률에서 집합건물법 제48조의 매도청구권을 준용하는 규정을 둔 때에는 그에 따라 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

민간임대주택 사업에서는 어떻게 되는가?

따라서 집합건물법상 요건을 충족하지 못하는 민간임대주택 건설 사업의 경우, 집합건물법상 매도청구권 등을 행사하기 위해서는 해당 법률(예를 들어 임대주택법)에 근거 규정이 있어야 할 것으로 생각됩니다.

재건축 절차 전반과 관련해서는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고할 만합니다.

사업 추진 전 확인할 사항

• 추진하려는 사업이 집합건물법 제47조의 재건축 요건(객관적 요건과 결의 사항)을 갖출 수 있는지 검토합니다.
• 요건을 갖추기 어렵다면 해당 사업 관련 법률에 매도청구권 준용 규정이 있는지 확인합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.