재건축결의 구분소유자 산정, 도시정비법 시행령 준용 가능할까

집합건물법 제47조의 재건축결의 요건은 도시 및 주거환경 정비법과 독립적인 요건이므로, 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제28조를 준용하여 소재불명 등의 구분소유자를 구분소유자 총수에서 제외할 수는 없습니다. 재건축을 추진하다 보면 소재를 알 수 없는 구분소유자 때문에 정족수 충족이 어려워지는 경우가 있는데, 이때 다른 법령의 완화 규정을 끌어올 수 있는지가 문제됩니다.

집합건물법 재건축결의의 정족수는 어떻게 계산하는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따른 재건축을 추진할 경우, 집합건물법 제47조의 재건축결의 요건은 도시 및 주거환경 정비법의 재건축과는 독립적인 요건입니다.

재건축결의는 다음 두 가지 의결정족수를 모두 만족해야 합니다.

• 구분소유자의 수
• 의결권(전유면적비율)의 수

집회 결의의 정족수 산정 일반에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

소재불명 구분소유자를 총수에서 제외할 수 있는가?

집합건물법이 구분소유자의 산정에 있어서 도시 및 주거환경 정비법 시행령 규정을 준용하고 있지 않은 이상, 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제28조를 준용하여 소재불명 등의 구분소유자를 구분소유자 총수에서 제외할 수는 없습니다.

즉 집합건물법에 따른 재건축결의에서는 소재불명 구분소유자도 총수에 포함하여 정족수를 계산해야 합니다. 재건축 이후의 법률관계는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설에서 다룬 바 있습니다.

재건축결의를 준비하고 있다면

• 구분소유자 총수와 전유면적비율을 기준으로 두 가지 정족수를 모두 계산합니다.
• 소재불명 구분소유자를 총수에서 임의로 제외하지 않습니다.
• 정족수 충족이 어렵다면 결의 방식과 절차를 사전에 법률적으로 검토합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.