집합건물 재건축결의 요건, 형평을 잃으면 무효

재건축결의에서 비용 분담이나 새 건물의 구분소유권 귀속을 형평에 어긋나게 정하면, 불이익을 입는 구분소유자가 찬성하는 등의 특별한 사유가 없는 한 그 재건축결의는 무효 사유가 됩니다. 재건축결의는 정족수만 충족하면 되는 것이 아니라, 결의 내용 자체가 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.

재건축결의 시 반드시 정해야 하는 사항은 무엇인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제47조 제3항에 따라 재건축의 결의를 할 때에는 재건축 계획의 개요로서 다음 사항을 정하여야 합니다.

• 새 건물의 설계의 개요
• 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액
• 그 비용의 분담에 관한 사항
• 새 건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항

재건축결의의 성립 방식과 정족수에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 함께 참고하시기 바랍니다.

형평 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되는가?

위 사항 중 비용의 분담에 관한 사항과 새 건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하여야 합니다(집합건물법 제47조 제4항). 이는 재건축 비용의 부담 및 새 건물의 구분소유권의 귀속에 대해 일부의 구분소유자가 특히 유리하게 되거나 불리하게 되는 재건축은 인정될 수 없기 때문입니다.

따라서 재건축 비용의 분담을 정하거나 새 건물의 구분소유권의 귀속을 정함에 있어 형평을 잃은 경우에는, 특히 불이익을 입게 되는 구분소유자가 재건축의 결의에 찬성하는 등의 특별한 사유가 없는 한 재건축결의의 무효 사유가 됩니다. 재건축 전후의 법률관계에 대해서는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고할 만합니다.

재건축결의를 준비하거나 다투려 한다면

• 결의안에 집합건물법 제47조 제3항의 네 가지 사항이 모두 포함되어 있는지 확인합니다.
• 비용 분담과 구분소유권 귀속이 구분소유자 간 형평에 맞게 정해졌는지 검토합니다.
• 형평에 어긋나는 결의로 불이익을 입게 된다면 결의 무효를 다투는 방안을 검토합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.