집합건물 매도청구권의 법적 성격과 매매계약 성립시기

집합건물법 제48조의 매도청구권은 형성권으로서, 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 시가에 따른 매매계약 성립이 강제됩니다. 재건축 과정에서 불참자의 지분을 확보하는 핵심 수단인 매도청구권의 법적 성격, 재판상 행사 시 매매계약의 성립시기, 그리고 그 효과의 한계를 차례로 살펴봅니다.

매도청구권의 법적 성격은 무엇인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제48조의 매도청구권은 재건축 참가자가 불참자에 대하여 구분소유권 및 대지 사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구하는 권리입니다.

매도청구권의 법적 성격은 '형성권'으로서, 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 않은 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것입니다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결).

매도청구권의 전제가 되는 재건축결의는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 다룬 집회 결의 법리와 맞닿아 있습니다.

재판상 행사한 경우 매매계약은 언제 성립하는가?

매도청구권은 형성권으로서 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 효력이 발생하며, 매도청구의 의사표시는 재판상 또는 재판 외의 방법으로 행사할 수 있습니다.

매도청구의 의사표시를 재판상 행사할 경우에는, 매도청구의 의사표시가 포함된 소장이나 준비서면이 상대방에게 도달한 날을 매매계약의 성립 시점으로 볼 수 있습니다.

매도청구권 행사로 대지 권원을 확보한 것인가?

매도청구권자(매수 지정자)가 상대방(구분소유자)에게 매도청구의 의사를 표시하면 일방적으로 시가에 따른 매매계약 체결의 효과가 발생합니다. 그러나 그 효과는 다음과 같이 제한적입니다.

• 매도청구권자와 상대방 사이에 매매계약의 체결이 의제되는 데 그칩니다.
• 매도인은 소유권이전등기 및 명도 의무를 부담할 뿐입니다.
• 매도청구권 행사에 의해 구분소유권과 대지 사용권이 바로 매도청구권자에게 이전되지는 않습니다.

따라서 매도청구권의 행사만으로 주택 건설 사업을 위한 대지의 권원을 확보한 것으로 볼 수는 없습니다. 재건축 이후의 법률관계에 대해서는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고하시기 바랍니다.

매도청구를 준비하고 있다면

• 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점을 기준으로 매매계약 성립 시점을 관리합니다.
• 재판상 행사한다면 소장·준비서면의 송달일을 확인해 둡니다.
• 매매계약 성립 후에도 소유권이전등기와 명도 절차가 별도로 필요하다는 점을 사업 일정에 반영합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.