상가 지정 업종 변경, 가능 여부와 절차는 어떻게 될까

상가의 업종 변경은 그 업종 제한이 어떤 근거(분양계약·규약·자치회 합의 등)로 이루어졌는지에 따라 절차가 정해지며, 규약으로 제한을 두고 변경을 인정하지 않는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의로 규약을 변경해야 합니다. 업종 변경을 검토할 때는 제한의 근거 확인이 출발점입니다.

상가 업종 제한의 근거는 무엇일까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에서는 상가의 업종 제한에 관하여 특별히 규정하고 있지 않습니다. 다만 업종 제한은 다음과 같은 다양한 방법으로 가능합니다.

• 분양계약
• 집합건물의 규약
• 상가 자치회 등의 합의

그 제한된 업종을 변경하는 절차도 그에 따라야 할 것입니다.

업종을 변경하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나?

사안의 경우 업종 제한이 어떠한 근거에 의하여 이루어진 것인지를 확인하여 업종 변경 절차를 거쳐야 할 것입니다.

만일 집합건물의 규약으로 업종 제한 규정을 두고 그 변경을 인정하지 않을 때에는, 업종 변경을 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의를 통해 해당 규약을 변경해야 할 것입니다(집합건물법 제29조 제1항).

규약 변경 결의의 정족수 산정과 서면결의 활용은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 상가라면 규약이 없는 건물에서 법원의 소집허가를 받아 집회를 연 사례도 참고하시기 바랍니다.

업종 변경을 추진한다면

• 업종 제한의 근거가 분양계약인지, 규약인지, 자치회 합의인지 먼저 확인하세요.
• 규약에 의한 제한이라면 각 3/4 이상의 집회 결의로 규약 변경을 추진해야 합니다.
• 근거 문서(분양계약서·규약·합의서)를 확보한 뒤 그에 맞는 변경 절차를 밟으세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.