한 층 전체 전유부분의 용도변경, 다수결로 정할 수 있을까

전유부분의 용도를 무엇으로 할지는 구분소유권에 속하는 사항이므로, 한 층 전체의 용도변경이라 하더라도 민법상 공유에 관한 규정(민법 제265조)에 따른 다수결로 정할 수 없습니다. 층 전체를 하나의 용도로 통일하고 싶다면 다수결이 아니라 규약 설정의 방법을 거쳐야 합니다.

전유부분의 용도를 다수결로 정할 수 없는 이유는?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 구성되어 있습니다.

• 전유부분은 구분소유권의 목적물로, 공동의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 구분소유자가 절대적 · 배타적으로 사용 · 수익 · 처분할 수 있습니다.
• 공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하므로(집합건물법 제10조), 그에 관한 사항은 구분소유자들이 집회 결의 등을 통하여 결정하게 됩니다(집합건물법 제15조, 제16조 등).

따라서 규약 등에 의해 미리 정해져 있지 않다면, 전유부분의 용도를 무엇으로 할지는 구분소유권에 속하는 사항이므로 민법상 공유에 관한 규정에 따라 다수결로 정할 수는 없습니다.

층별 용도를 정하려면 어떤 절차가 필요한가?

만일 해당 집합건물의 특성이나 효용의 증대를 위하여 층별로 전유부분의 용도를 정할 필요가 있을 때에는, 규약의 설정 등을 통하여 할 수 있습니다. 규약은 다음 방법으로 설정 · 변경할 수 있습니다.

• 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의(집합건물법 제29조 제1항)
• 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)

집회 결의와 서면결의의 실무적 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 정리했습니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 경우에는 관리단집회 소집허가 승소사례도 참고할 수 있습니다.

층 전체 용도변경을 추진한다면

• 단순 다수결로는 다른 구분소유자의 전유부분 용도를 강제할 수 없습니다.
• 층별 용도 지정이 필요하면 각 3/4 이상의 집회 결의 또는 각 4/5 이상의 서면 · 전자적 합의로 규약을 설정해야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.