전유부분 사이 경계벽 제거, 법령 위반이 되는 경우는

전유부분 사이의 경계벽을 제거하면 구조상 독립성을 상실하여 구분소유관계가 소멸되므로 집합건물법 제1조에 위반되어 원칙적으로 합병 절차를 밟아야 하며, 복원이 용이한 일시적 제거와 같은 예외적 사유가 있는 경우에만 합병 없는 철거가 허용될 수 있습니다. 경계벽 제거의 법령 위반 여부를 정리합니다.

경계벽을 제거하면 왜 법령 위반이 되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 구분소유권의 목적물로 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 합니다(집합건물법 제1조). 이때 「구조상 독립성」이란 해당 건물부분(전유부분)이 외형상 다른 건물부분과 구분할 수 있는 경계 표식 등을 갖추어야 한다는 것으로, 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 완전히 차단된 경우가 전형적이나, 그 이용목적에 따라 요건이 다소 완화될 수 있습니다.

사안의 경우 전유부분을 구분하고 있는 경계벽을 제거하면 구조상 독립성을 상실하게 되므로 각 전유부분이 독립된 건물로 이용된다고 보기 어렵습니다. 따라서 경계벽 철거로 구조상 독립성을 상실하게 되어 구분소유관계가 소멸되므로 집합건물법 제1조에 위반되어 원칙적으로 합병 절차를 밟아야 할 것입니다.

예외적으로 허용되는 경우는 언제인가?

다만 대법원은 다음과 같은 경우에는 구분건물의 실체 상실을 쉽게 단정할 수 없다고 보았습니다.

경계벽이 제거되었다고 하더라도 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 구분건물의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없다. (대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정)

따라서 전유부분 합병 없이 경계벽만을 철거하기 위해서는 위 판결에서와 같은 예외적인 사유가 있어야 할 것입니다.

한편 소유자가 다른 2개 전유부분의 합병은, 각기 다른 건물부분을 단독소유하는 형태에서 이를 합친 부분을 지분별로 공동소유하는 것으로 권리변동을 가져오므로, 표시변경등기 외에 지분이전 등의 절차를 거쳐서 합병을 할 수 있습니다.

경계벽 철거가 건물의 보존이나 공용부분과 얽혀 관리단 차원의 결의가 필요해지는 경우도 있으므로, 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 함께 참고하시기 바랍니다. 무단 구조변경을 둘러싼 분쟁이 관리권 다툼으로 이어진 사례로는 관리행위중지 가처분 승소사례가 있습니다.

경계벽 철거를 검토 중이라면 무엇을 확인해야 할까?

• 철거 후에도 각 구분건물의 위치·면적을 특정할 수 있는지, 복원을 전제로 한 일시적 제거로서 복원이 용이한지 검토합니다.
• 예외 사유에 해당하지 않는다면 합병 절차(소유자가 다르면 표시변경등기 외 지분이전 절차 포함)를 밟아야 합니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.