경계벽 제거·내부계단 설치로 1·2층을 함께 쓰면 위법일까

전유부분 사이의 경계벽을 철거하고 층간 슬라브 일부를 제거해 내부계단을 설치하면 구조상 독립성을 상실하여 구분소유관계가 소멸되므로 집합건물법 제1조 위반이 될 수 있으며, 슬라브 철거에는 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상의 집회 결의 등이 필요합니다. 1층 한 개 호실과 2층 5개 호실을 은행으로 사용하기 위한 공사를 예로 관련 법리를 정리합니다.

경계벽 철거와 내부계단 설치는 집합건물법 제1조 위반인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 구분소유권의 목적물로 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 합니다(집합건물법 제1조). 이때 구조상 독립성이란 해당 건물부분(전유부분)이 외형상 다른 건물부분과 구분할 수 있는 경계 표식 등을 갖추어야 한다는 것으로, 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 완전히 차단된 경우가 전형적이나, 그 이용목적에 따라 요건이 다소 완화될 수 있습니다.

사안의 경우 2층의 각 전유부분을 구분하고 있는 경계벽을 제거하면 구조상 독립성을 상실하게 됩니다. 또한 경계를 나타내는 슬라브 바닥 전체를 제거하는 것은 아니지만 그 일부를 제거하고 계단을 설치하는 것 역시, 각 호의 연결 상태로 볼 때 독립된 건물로 이용되는 것으로 보기 어렵습니다. 따라서 경계벽 철거 및 내부계단 설치는 구조상 독립성을 상실하게 하여 구분소유관계가 소멸되므로 집합건물법 제1조에 위반되는 것으로 볼 수 있습니다.

다만 일정한 경우에는 경계벽의 제거가 구분건물의 실체를 상실한 것으로 볼 수 없다는 판례(대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정)가 있으므로, 전유부분 합병 없이 경계벽 등을 철거하기 위해서는 이 판결에서와 같은 예외적인 사유가 있어야 할 것입니다.

내부계단 설치에는 어떤 동의 요건이 필요한가?

일반적으로 콘크리트 슬라브로 된 상부의 바닥과 하부의 천장 사이의 공간은 전선·배수관 등이 통과하는 공간일 뿐만 아니라, 그 공간을 충분히 확보함으로써 얻는 소음방지 효과라는 공동의 이익과 관련이 있습니다. 따라서 바닥 슬라브가 상·하부의 전유부분을 구분하고 있다고 하더라도 이를 상하층 구분소유자들만의 일부공용부분으로 볼 수는 없습니다. 또한 건물 일부분의 슬라브를 철거하는 행위는 건물의 보존 등에 해가 되는 등 구분소유자의 공동의 이익에 반할 수 있습니다(집합건물법 제5조 제1항).

따라서 콘크리트 슬라브 일부를 철거하고 내부계단을 설치하려면 다음 중 하나의 요건을 갖추어야 합니다.

• 1동의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의(집합건물법 제15조)
• 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의(집합건물법 제41조)

정족수 계산과 서면결의의 구체적 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 상황이라면 관리단집회 소집허가 승소사례도 참고할 수 있습니다.

층 연결 공사를 계획 중이라면 무엇을 검토해야 할까?

• 경계벽 철거가 구조상 독립성 상실에 해당하는지, 판례상 예외 사유(복원 전제의 일시적 제거 등)에 해당하는지 먼저 검토합니다.
• 슬라브 철거·내부계단 설치는 집합건물법 제15조의 집회 결의(각 3/4 이상) 또는 제41조의 합의(각 4/5 이상) 요건을 갖추어야 합니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.