전유부분 여러 개를 하나로 합병하려면 어떤 절차가 필요할까

전유부분 합병은 통합되는 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하고, 집합건축물대장 변경등록과 등기 변경을 거쳐야 하며, 공용부분 변경이 포함되면 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 집회 결의 등이 필요합니다. 집합건물의 1개 층 30개 전유부분에 대해 경계벽을 제거하고 하나의 공간으로 사용하기 위한 요건과 절차에 관한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 해석 사례를 살펴봅니다.

전유부분 합병의 요건은 무엇인가?

여러 개의 전유부분을 하나의 전유부분으로 합병하기 위해서는, 하나로 통합되는 전유부분이 구조상·이용상 다른 건물부분과 구분되어 있을 것을 요합니다(집합건물법 제1조).

이때 합병하는 전유부분의 소유자가 반드시 동일해야 하는 것은 아니며, 다만 합병이 되면 각각 1개의 전유부분을 소유하던 구분소유자는 1개의 전유부분을 지분에 따라 공유하게 됩니다. 또한 합병에 따른 집합건축물대장의 변경등록을 신청해야 하며(집합건물법 제57조), 건물등기부도 변경해야 할 것입니다.

공용부분이 포함되면 어떤 결의가 필요한가?

사안의 합병에는 공용부분도 포함되는데, 공용부분에 대해서는 임의로 결정할 수 없습니다. 특히 그 변경에 관한 사항은 다음 중 하나를 갖추어야 합니다.

• 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 집회 결의(집합건물법 제15조 제1항)
• 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)

또한 위 집회 결의 외에 "공용부분 변경에 의하여 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자"가 있을 경우에는 별도로 그 구분소유자의 동의를 얻어야 합니다(집합건물법 제15조 제2항). 집회 결의와 서면결의의 구체적인 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 확인할 수 있습니다.

아울러 사안의 합병이 건축법상 허가 또는 신고가 필요한 건축행위에 해당되는 경우에는 행정청의 허가 또는 신고 후 진행하여야 할 것입니다.

합병을 준비하고 있다면

합병 대상 부분의 구조상·이용상 독립성, 필요한 결의 요건, 대장·등기 변경 절차, 건축법상 인허가 여부를 순서대로 점검하시기 바랍니다. 결의를 위한 집회 소집이 어렵다면 관리단집회 소집허가 승소사례도 참고할 수 있습니다.

구체적인 개별 사항에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.