경계벽 제거 후 출입문 설치, 공용부분의 변경에 해당할까

집합건물의 전유부분과 공용부분을 구분하는 경계벽의 일부를 제거하고 출입문이나 창문을 설치하는 행위, 그리고 외벽의 일부를 변경하는 행위는 통상적으로 공용부분의 변경에 해당한다고 볼 수 있습니다. 공용부분의 변경에 해당하면 구분소유자의 결의 요건을 갖추어야 하므로, 공사 전에 해당 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

공용부분의 변경이란 무엇인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조의 "공용부분의 변경"이란 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것을 의미합니다.

구체적으로 어떠한 행위가 그에 해당하는지는 다음 요소를 고려하여 판단하여야 합니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다 86597 판결).

• 변경이 되는 부분과 그 범위
• 변경의 방식이나 태양
• 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부
• 그 밖에 변경에 소요되는 비용

경계벽 제거와 외벽 수선은 어떻게 볼까?

사안의 경우 전유부분과 공용부분을 구분하는 경계벽의 일부를 제거하고 출입구나 창문 등을 설치하는 행위는 공용부분의 외관 및 구조의 변경을 가져오고, 외벽의 일부를 변경할 경우 전체적인 외벽의 모습(외관)이 변경되므로, 통상적으로 이러한 행위는 공용부분의 변경으로 볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

공용부분의 변경에 해당한다면 집회 결의 등 결의 요건을 갖추어야 하는데, 그 의결정족수와 서면합의 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다. 집회 소집이 어려운 건물이라면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 여는 방법도 활용할 수 있습니다.

출입문 설치 공사를 계획한다면

• 공사가 경계벽·외벽 등 공용부분의 외관이나 구조를 바꾸는지 먼저 확인하세요.
• 공용부분의 변경에 해당하면 임의로 공사할 수 없고 구분소유자의 결의 요건을 갖추어야 합니다.
• 판단이 어려우면 변경 부위·방식·비용 등 판례의 기준에 따라 구체적으로 검토해야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.