상가 전유부분 용도변경, 다른 구분소유자 동의가 필요할까

집합건물 상가 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다. 다만 공용부분의 변경을 수반하는 경우와 공동의 이익에 반하는 경우에는 제한이 있습니다.

전유부분 용도변경에 동의가 필요 없는 이유는?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 전유부분의 용도변경과 관련하여 직접 규정하고 있지는 않습니다.

전유부분은 구분소유권의 목적물로서, 공동의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 구분소유자가 절대적·배타적으로 사용·수익·처분할 수 있습니다. 따라서 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다.

대법원도 같은 취지로 판시한 바 있습니다.

집합건물법 제5조 제1항에서 "구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다"고 규정하고 있으나, 그 취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자들과 함께 하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다.

(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두17201 판결)

어떤 경우에 제한을 받나?

다음 두 가지 한계가 있습니다.

• 전유부분의 용도변경이 공용부분의 변경을 수반한다면, 집합건물법 제15조에 따른 요건(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의)을 구비하여야 합니다.
• 용도변경이 구분소유자의 공동의 이익에 반해서는 안 됩니다. 사무실로 사용되는 건물 내에 독서실의 개설이 구분소유자의 공동의 이익에 반한다고 판단한 사례가 있습니다(대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카2478 판결).

집회 결의가 필요한 경우의 의결정족수와 서면결의 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다. 주거용으로 분양된 전유부분의 용도변경은 이와 달리 취급되는데, 다세대주택의 상가 용도변경과 동의 비율 해설을 참고하시기 바랍니다.

용도변경 전 무엇을 점검해야 할까?

• 변경 공사가 공용부분의 변경을 수반하는지 확인하고, 수반한다면 집회 결의 요건을 갖춥니다.
• 변경하려는 용도가 다른 구분소유자의 공동의 이익에 반하지 않는지 검토합니다.
• 건축법 등 다른 법령상 용도변경 절차는 별도로 확인합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.