집합건물법과 주택법의 관계, 어느 법이 우선 적용될까

공동주택에는 집합건물법의 일반규정이 원칙적으로 적용되고, 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 주택법에 있는 때에 한하여 주택법이 특별법으로서 우선 적용됩니다. 아파트 등 공동주택 분쟁에서는 두 법률이 겹쳐 적용되기 때문에, 어느 법이 기준이 되는지를 먼저 정리해야 합니다.

집합건물법은 어떤 건물에 적용되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 1동의 건물에 대해 구분소유관계가 성립되어 있다면 그 용도가 주택, 상가, 오피스텔 등을 묻지 않고 적용됩니다.

공동주택에서 두 법률은 어떤 관계인가?

공동주택의 경우 집합건물법과 주택법이 모두 적용됩니다. 두 법률 사이의 관계를 규율하는 집합건물법 제2조의2에 따르면, 주택법의 규정 가운데 구분소유자의 본질적 권리를 침해하지 않는 규정만이 집합건물법의 규정에 우선합니다.

따라서 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 집합건물법의 일반규정이 원칙적으로 기준이 됩니다.
• 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 주택법에 있는 때에 한하여, 주택법의 규정이 특별법으로서 우선하여 적용됩니다.

두 법률의 관계가 실제로 문제되는 대표적인 국면이 하자보수인데, 이에 대해서는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다. 공동주택 관리에 대한 행정적 대응 수단은 구청 감사 요구·부작위위법확인 소송 해설에서 다룹니다.

공동주택 분쟁을 검토하고 있다면

• 문제되는 쟁점에 대해 집합건물법에 규정이 있는지 먼저 확인합니다.
• 집합건물법에 규정이 없거나 주택법에 더 유리한 규정이 있는지 비교합니다.
• 두 법률에 따른 권리를 함께 검토하여 유리한 근거를 선택합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.