일부 층 구조상 독립성 상실 시 집합건물법 적용 여부

집합건물의 일부 층에서 격벽이 철거되어 구조상 독립성이 상실되더라도, 그 부분과 다른 층 구분소유자들 사이에는 여전히 구분소유관계가 유지되어 집합건물법이 적용됩니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결). 화재 보수 과정에서 격벽이 철거된 상가의 사례로 이 법리를 정리합니다.

어떤 사안이었나?

지하 1층, 지상 5층 규모의 A상가는 지하 1층부터 지상 3층까지는 각 구분된 호실별로, 지상 4층 및 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장 등록 및 소유권보존등기가 마쳐져 있었습니다. 그런데 화재가 발생해 이를 보수하는 과정에서 지하 1층부터 지상 2층까지(이하 B부분)의 격벽과 구분시설을 철거하게 됨에 따라 각 호실은 구조상의 독립성을 상실했습니다.

한편 A상가는 각 층별 대표자로 구성된 상가번영회인 원고 X가 관리업무를 수행하고 있었는데, 위 화재 이후 임차인 Y는 X가 A상가를 유지·관리할 관리권이 있다거나 그 권한을 위임받은 적이 없다는 이유로 관리비 납부를 거부했습니다. 이 사건의 쟁점은 종전 상가를 관리해온 X가 여전히 집합건물법에 따른 관리단에 해당하는지 여부였습니다. 관리비 납부 거부에 대한 일반적인 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 다루고 있습니다.

격벽이 철거되면 구분소유관계는 어떻게 되는가?

집합건물법이 구조상의 독립성을 요구하는 것은 소유권의 범위를 명확하게 하려는 것이므로, 그 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없습니다. A상가의 B부분은 종전에 각 호실별로 격벽이 설치되어 있었고 집합건축물대장은 물론 등기부상으로도 구분소유로 기재되어 있었습니다.

그런데 그 격벽이 철거되어 각 호실을 구분할 수 없는 상황에 이르렀다면 구조상의 독립성을 상실했다고 볼 것이고, 종전의 각 호실별 소유자는 각 구분소유자가 아니라 각 층 전체를 각 면적별로 공유하는 공유자 관계에 있다고 보아야 합니다(대법원 2006. 8. 26. 선고 2006다16499 판결 등).

다른 층 구분소유자들과의 관계는 어떻게 되는가?

문제가 된 B부분은 각 층 안에서의 구조상 독립성은 상실됐지만, 종전의 지상 3, 4, 5층과는 각 층별로 여전히 독립되는 구조에 있으므로, 다른 종전의 구분소유자들과는 여전히 구분소유의 관계에 있다고 보게 됩니다. 다만 B부분은 각 층별로 종전 구분소유자들이 공유하는 관계에 있으므로, 집합건물법상의 의결권을 행사함에 있어서는 협의 또는 전유부분 지분 과반수의 결정에 의하여야 합니다(대법원 2008. 3. 27. 자 2007마1734 결정). 의결권 행사와 정족수 일반에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

대법원은 X가 각 층별 대표자로 구성되어 회칙 및 관리규약을 갖췄으므로 이 역시 전체 구분소유자 및 공유지분권자의 총의가 실질적으로 반영된 것으로 판단해, X가 관리단으로서의 권한을 갖췄다고 보았습니다. 대법원은 소액사건임에도 이례적으로 법령 해석·적용의 통일이라는 대법원의 기능을 근거로 그 실체적 쟁점에 대해서도 판단했는데, 집합건물의 구분소유관계에 있어 의미 있는 사례입니다.

격벽 철거·구조 변경이 있는 건물이라면 무엇을 확인해야 할까?

• 철거된 부분이 다른 층·다른 부분과 여전히 독립된 구조인지 확인하여, 구분소유관계가 유지되는 범위를 특정합니다.
• 구조상 독립성을 상실한 부분의 소유자들은 공유자 관계가 되므로, 의결권 행사는 협의 또는 전유부분 지분 과반수 결정으로 해야 합니다.
• 관리단 지위가 다투어지는 경우, 관리 조직이 구분소유자들의 총의를 실질적으로 반영하고 있는지(회칙·관리규약 구비 여부 등)를 점검합니다.