공용부분의 변경과 개량행위, 무엇이 다를까

공용부분의 변경은 공용부분의 외관·구조·용도를 바꾸는 것이고, 개량행위는 시설·설비의 형상이나 효용을 기본적으로 유지하면서 그 기능을 변경·증진하는 것으로, 집회 결의 시 요구되는 의결정족수가 서로 다릅니다. 어느 쪽에 해당하는지에 따라 필요한 동의 수준이 달라지므로 공사 전에 반드시 구별해야 합니다.

공용부분의 변경과 개량행위란 무엇인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조 제1항의 "공용부분의 변경"이란 공용부분의 외관이나 구조를 변경하거나 용도를 변경하는 것을 의미하며, 변경을 가하는 장소 및 범위, 변경의 태양 및 정도 등을 고려하여 이를 판단합니다.

집합건물법 제15조 제1항 제1호의 "개량행위"란 현재의 시설·설비의 형상 또는 효용을 기본적으로 변경하지 않으면서 그 기능을 변경 또는 증진하는 것으로 볼 수 있습니다.

의결정족수는 어떻게 다를까?

집회를 개최하여 결의를 하는 경우에는 공용부분의 변경 행위인지 아니면 개량행위인지에 따라 의결정족수를 달리합니다.

• 변경 행위인 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상으로 결정
• 개량행위인 경우: 통상 결의로 결정

그렇지만 집회 결의를 개최하지 아니하고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의로 갈음하는 경우에는, 두 가지 사안 모두 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다(집합건물법 제41조 제1항). 서면결의의 요건과 실무는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

집회를 소집할 관리인이 없거나 소집이 어려운 경우라면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 연 사례도 참고하시기 바랍니다.

공용부분 공사를 계획한다면

• 계획한 공사가 외관·구조·용도를 바꾸는 '변경'인지, 형상·효용을 유지하며 기능만 증진하는 '개량'인지 먼저 구별하세요.
• 집회 결의로 진행한다면 변경은 각 3/4 이상, 개량은 통상 결의를 갖추어야 합니다.
• 서면·전자적 합의로 갈음하려면 어느 경우든 각 4/5 이상의 합의가 필요합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.