지하 복도 전용 사용, 다른 구분소유자 동의 요건은

집합건물 지하 1층 복도의 전용 사용은 그 복도가 일부 공용부분이면 해당 층 구분소유자들의 집회 결의로, 전체 공용부분이면 건물 전체 구분소유자의 집회 결의로 결정하며, 공용부분의 변경을 수반하는지에 따라 각 3/4 이상 또는 각 과반수의 정족수가 적용됩니다. 특정 구분소유자가 결의 없이 복도를 전용할 수는 없습니다.

누구의 집회에서 결정해야 하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)상 사안의 복도가 해당 층의 구분소유자들의 공용에 제공되는 일부 공용부분이라면 그 층의 구분소유자들의 집회 결의로, 전체 공용부분이라면 건물 전체 구분소유자의 집회 결의로 결정할 수 있습니다(집합건물법 제14조 참조).

의결정족수는 어떻게 될까?

의결정족수는 공용부분의 변경을 수반하는지 여부에 따라 달라집니다.

• 전용 사용 허용이 공용부분의 변경을 수반하는 경우: 집합건물법 제15조에 따른 집회 결의(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상)
• 공용부분의 변경을 수반하지 않는 경우: 규약에 별도의 정함이 없다면 집합건물법 제16조에 따른 집회 결의(구분소유자 및 의결권의 각 과반수)

위의 두 경우 모두 집회를 개최하지 않고 '서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의'로 갈음하는 것도 가능하며, 이때에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다(집합건물법 제41조 제1항). 서면결의 실무는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 확인할 수 있습니다.

아울러 복도 사용(또는 변경)이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면, 위의 정족수와는 별도로 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 합니다(집합건물법 제15조 제2항, 제16조 제4항).

집회 소집 절차가 막혀 있는 건물이라면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 여는 방법도 검토할 수 있습니다.

복도 전용 사용을 추진하거나 다툰다면

• 해당 복도가 일부 공용부분인지 전체 공용부분인지 먼저 확인하여 결의 주체를 정하세요.
• 전용이 공용부분의 변경을 수반하는지에 따라 각 3/4 이상 또는 각 과반수의 결의를 갖추세요.
• 서면·전자적 합의로 갈음하려면 각 4/5 이상이 필요하고, 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙은 별도로 받아야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.