집합건물 옥상 골프연습장 용도변경, 어떤 결의가 필요할까

집합건물의 옥상은 건물 전체의 유지·보존과 미관을 위해 필요한 공용부분이며, 옥상에 골프연습장을 개설하는 행위는 공용부분의 변경에 해당하므로 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의 또는 각 4/5 이상의 서면·전자적 합의가 있어야 합니다. 옥상이 비어 있다고 해서 특정인이 임의로 용도를 바꿀 수 있는 것이 아닙니다.

옥상은 공용부분인가, 전유부분인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분은 공용부분으로서 구분소유자들의 공유에 속합니다(집합건물법 제2조 제4호, 제3조, 제10조). 건물의 부분이 공용부분인지 전유부분인지 여부는 그 객관적인 현황에 따라 판단해야 합니다.

옥상은 건물 몸체의 상부로서 건물 전체의 유지·보존이나 미관을 위하여 필요한 부분으로서 공용부분에 해당합니다. 구분소유자 간에 해당 부분을 전유부분으로 하는 특단의 합의를 하지 않은 한, 옥상을 전유부분으로 볼 수는 없을 것입니다.

골프연습장 개설에는 어떤 결의가 필요한가?

공용부분인 옥상에 골프연습장을 개설하는 행위는 옥상의 형상이나 효용의 실질적인 변경을 초래하는, 공용부분의 변경에 관한 사항에 해당할 것입니다. 따라서 다음 중 하나의 요건을 갖추어야 합니다.

• 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항)
• 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 '서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의'(집합건물법 제41조 제1항)

정족수 산정 방법과 서면결의의 실무는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하세요. 결의 없이 공용부분을 무단으로 사용·변경하는 관리 주체가 있다면 관리행위중지 가처분으로 대응한 사례도 살펴볼 만합니다.

옥상 용도변경을 검토한다면

• 옥상이 공용부분이라는 전제에서, 용도변경은 공용부분의 변경 절차를 거쳐야 합니다.
• 집회를 연다면 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상, 집회 없이 진행한다면 각 4/5 이상의 서면·전자적 합의를 확보하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.