옥상 누수 방수공사, 집회 결의 없이 할 수 있을까

집합건물의 옥상은 일반적으로 공용부분에 해당하지만, 옥상의 현상을 유지하기 위한 방수공사는 보존행위로서 집회 결의 없이 구분소유자가 단독으로 진행할 수 있고, 그 비용은 지분비율에 따라 각 구분소유자에게 청구할 수 있습니다. 공사의 성격이 '관리'인지 '보존'인지에 따라 절차가 달라집니다.

옥상은 공용부분일까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 집합건물은 구분소유권의 목적물인 전유부분과 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는 공용부분으로 구성되어 있습니다(집합건물법 제2조 제3호·제4호, 제3조).

일반적으로 옥상은 건물 몸체의 상부로서 건물 전체의 유지·보전이나 미관을 위하여 필요한 부분이므로 공용부분에 해당할 것으로 사료됩니다.

방수공사는 어떤 절차로 결정하나?

공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 찬성으로 결정해야 할 것입니다(집합건물법 제16조 제1항, 제38조 제1항). 집회 결의의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리해 두었습니다.

그러나 공용부분의 파손 부분을 보수하거나 노후된 부분을 교체하는 경우에는 보존행위에 해당하므로, 집회 결의 없이 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제1항 단서).

따라서 사안의 옥상 방수공사가 옥상의 현상을 유지하기 위한 목적이라면 해당 구분소유자가 공사를 진행하고, 이에 관한 비용을 지분비율에 따라 각 구분소유자에게 청구할 수 있을 것으로 생각됩니다(집합건물법 제17조). 한편 누수의 원인이 시공상 하자에 있다면 집합건물 하자보수 청구 기본 해설도 함께 살펴보시기 바랍니다.

옥상 누수가 발생했다면

• 방수공사의 목적이 옥상의 현상 유지(파손 보수·노후 교체)인지 확인하세요. 그렇다면 보존행위로서 단독 진행이 가능합니다.
• 보존행위로 공사한 비용은 지분비율에 따라 각 구분소유자에게 청구할 수 있습니다.
• 현상 유지를 넘어서는 공사라면 관리단집회에서 각 과반수 찬성의 결의를 갖추어야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.