전유부분 범위 다툼, 판단 시점과 산정 기준은

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하고, 구분소유자 상호 간에 전유부분의 침해가 있는지 다툼이 있는 경우에는 구분건물이 성립할 당시의 관계법령이나 분양상황 등을 고려하여 전유부분의 범위를 정해야 합니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다69374 판결이 이 기준을 적용한 판례입니다.

전유부분 범위는 어떻게 정하는가?

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결 참조). 그리고 구분소유자 상호 간에 전유부분의 침해가 있는지 여부에 관하여 다툼이 있을 경우에는 구분건물이 성립할 당시의 관계법령이나 분양상황 등을 고려하여 전유부분의 범위를 정하여야 할 것이다.

이 사건 상가건물 107호와 108호가 구분건물로 성립될 당시에는 '공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정한다'는 구 주택건설촉진법 시행규칙(1998. 8. 14. 건설교통부령 제146호로 일부 개정된 것) 제17조 제2항 제2호가 시행되기 전이었습니다. 따라서 당시의 구 건축법 시행령(1995. 3. 23. 시행된 대통령령 제14548호) 제119조 제1항 제3호에 따라야 하는데, 위 규정은 '바닥면적은 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로 한다'고 정하고 있었으므로, 두 점포의 전유부분 면적은 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선을 기준으로 산정해야 했습니다.

이 사건의 결론은 어떠했는가?

원고는 다툼이 된 부분(㉮부분)이 자신 소유 107호의 전유부분이라며 피고를 상대로 벽 철거, 인도, 새로 설치될 벽 비용의 일부 구상, 부당이득 반환을 청구했습니다. 원심은 ㉮부분이 원고의 전유부분이라고 인정할 증거가 없고, 오히려 분양계약서·등기부등본·집합건축물대장상 107호의 전유부분 면적을 원고가 이미 초과 점유하고 있는 점 등에 비추어 ㉮부분은 피고 소유 108호의 전유부분이라고 보아 청구를 모두 기각했습니다.

대법원은 감정 방식에 일부 잘못(전유부분이 서로 접한 부분은 중심선, 나머지 부분은 외벽선 기준으로 측량)이 있었음을 지적하면서도, 나머지 부분을 벽의 중심선 기준으로 측량하더라도 원고가 실제 점유하는 면적이 등기부상 전유부분 면적을 초과할 것으로 보이고 ㉮부분이 원고의 전유부분임을 인정할 증거가 없으므로, 그 잘못이 판결 결과에 영향을 미치지 않았다고 보아 상고를 기각했습니다.

이런 상황이라면

옆 점포와의 경계 분쟁에서는 현재 벽의 위치가 아니라, 구분건물 성립 당시의 관계법령에 따른 면적 산정 기준과 분양계약서·집합건축물대장·등기부의 기재를 기준으로 전유부분 범위를 확정해야 합니다. 전유부분 면적은 의결권 지분의 산정 기준이기도 하므로 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 함께 참고할 수 있고, 무단 점유 부분의 배제를 구하는 실무는 관리행위중지 가처분 승소사례가 참고가 됩니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.