전유부분 3개를 터서 하나로 쓰고 복도까지 전용하면 위법일까

전유부분 사이의 경계벽을 제거하여 하나로 사용하는 행위는 건물의 보존에 해로운 행위로서 공동의 이익에 반할 수 있고, 공용부분인 복도의 전용은 관리단집회 결의 없이 할 수 없는 행위이므로, 구분소유자는 행위정지·사용금지·경매 청구 등으로 대응할 수 있습니다. 전유부분 3개를 합쳐 쓰면서 복도까지 전용하는 사안의 법률관계를 정리합니다.

경계벽 제거와 복도 전용은 어떤 법률에 위반되는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 공동의 이익에 반하는 행위를 할 수 없습니다(집합건물법 제5조 제1항). 또한 공용부분은 구분소유자의 전부 또는 일부의 공유에 속하므로(집합건물법 제10조) 각 구분소유자는 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있으며(집합건물법 제11조), 그 관리 및 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 결정할 수 있습니다(집합건물법 제15조, 제16조).

사안의 경우 전유부분 사이의 경계벽을 제거하여 1개의 전유부분으로 사용하는 것은 건물의 강도를 약하게 하고 내구연한을 떨어뜨리는 등 건물의 보전에 유해할 수 있으며, 공용부분(복도)의 관리나 변경은 집회 결의(집합건물법 제15조, 제16조)를 거쳐서 결정해야 할 사항입니다. 공용부분 변경에 필요한 결의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 확인할 수 있습니다.

다른 구분소유자는 어떻게 대응할 수 있는가?

각 구분소유자는 집합건물법이 정한 다음의 조치를 취할 수 있습니다.

• 그 행위의 정지 청구(집합건물법 제43조)
• 소송에 의한 해당 전유부분의 사용금지 청구(집합건물법 제44조)
• 전유부분 및 대지사용권의 경매 청구(집합건물법 제45조)
• 임차인 등 점유자가 의무 위반행위를 한 경우, 구분소유자가 점유자에게 전유부분의 인도를 청구(집합건물법 제46조)

이러한 청구를 위한 관리단집회 소집이 필요한 상황이라면 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고할 수 있습니다.

그 밖에 건축법에 위배되는 사항에 대해서 행정청은 필요한 조치를 명하거나 과태료를 부과할 수 있고, 경우에 따라 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.

무단 구조변경·공용부분 전용을 발견했다면?

• 위반행위의 내용(경계벽 제거, 복도 전용 등)과 시점을 사진 등으로 기록해 둡니다.
• 행위정지 청구, 사용금지 청구, 경매 청구 등 집합건물법상 조치와 행정청 신고를 병행하여 검토합니다.
• 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.