상가 옥상 임대수익, 누구에게 어떤 비율로 귀속될까

집합건물 상가 옥상의 임대수익은 원칙적으로 구분소유자에게 지분비율대로 귀속되지만, 규약이나 관리단집회 결의로 관리비용에 충당할 수 있으며, 그러한 결의는 현재의 구분소유자에게도 효력이 미칩니다. 옥상 임대수익의 배분 문제를 살펴보겠습니다.

공용부분 임대수익은 원칙적으로 누구의 것일까?

집합건물법의 관련 규정은 다음과 같습니다.

• 공용부분의 관리 및 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 결정합니다(집합건물법 제15조, 제16조).
• 공용부분에서 생기는 이익은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자가 그 지분비율에 따라 취득합니다(집합건물법 제17조).
• 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다(집합건물법 제42조 제1항).

따라서 옥상 임대로 발생하는 수익은 원칙적으로 지분비율에 따라 구분소유자에게 귀속됩니다. 어떤 금전이 집합건물법 제17조의 수익에 해당하는지는 공용부분 사용료의 수익 해당 여부 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

임대수익을 관리비용에 충당하기로 정할 수도 있을까?

구분소유자에게 분배하지 않고 규약이나 집회의 결의에 근거하여 관리비용에 충당하는 것도 가능합니다.

그러한 규약이나 결의가 있었다면 현재의 구분소유자에게도 효력이 미치므로(집합건물법 제42조 제1항), 현재의 구분소유자는 수익의 분배를 청구할 수 없을 것입니다.

기존 결의를 변경하려면 어떻게 해야 할까?

다만 그러한 집회 결의의 내용을 변경하는 것도 가능합니다. 관리단집회를 열어 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 결의로 임대수익을 구분소유자에게 분배하도록 결정할 수 있습니다(집합건물법 제16조, 제38조 제1항).

관리단집회의 의결정족수와 서면결의 방식에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 집회 소집 자체가 어려운 경우의 해법은 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하시기 바랍니다.

임대수익 분배를 원한다면 이렇게 하세요

• 먼저 해당 건물의 규약이나 기존 집회 결의에 임대수익의 사용 방법이 정해져 있는지 확인합니다.
• 관리비용 충당 결의가 있다면 그 자체로는 유효하므로, 분배를 원하면 집회를 열어 과반수 결의로 내용을 변경해야 합니다.
• 아무런 규약·결의가 없다면 지분비율에 따른 분배를 청구할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.