미등기 건물, 승계취득자 명의 보존등기도 유효할까

미등기 건물은 원시취득자 앞으로 소유권보존등기를 한 다음 양수인 앞으로 이전등기를 하는 것이 원칙이지만, 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 승계취득자 앞으로 직접 마친 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합하여 적법한 등기로서 효력을 가집니다. 신축 건물의 분양·양도 과정에서 등기 절차가 원칙과 다르게 진행된 경우 그 효력이 문제되는데, 대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결이 이를 다루었습니다.

미등기 건물 등기의 원칙적인 순서는?

건물을 신축한 자는 등기 없이도 소유권을 원시취득합니다. 이러한 미등기 건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권보존등기를 한 다음, 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 하는 것이 원칙입니다. 즉 '원시취득자 보존등기 → 승계취득자 이전등기'의 2단계가 원칙적인 모습입니다.

승계취득자 명의로 바로 한 보존등기의 효력은?

그런데 실무에서는 원시취득자를 거치지 않고 양수인(승계취득자) 명의로 곧바로 소유권보존등기를 마치는 경우가 있습니다. 대법원은 이러한 등기의 효력을 다음과 같이 판단했습니다.

원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 그 주차장에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다.

핵심 요건은 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사입니다. 두 당사자의 의사가 합치된 상태에서 승계취득자 명의로 직접 보존등기가 마쳐졌다면, 절차상 원칙과 다르더라도 등기가 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다는 것입니다.

이 판결의 사안은 집합건물인 상가 지하주차장의 소유권이 문제된 사건으로, 구분건물의 등기와 소유관계는 이후 관리단 구성과 관리비 부과, 관리단집회 의결권 산정의 기초가 되는 만큼 정확한 검토가 필요합니다.

이 상황이라면 — 등기 경위와 당사자 의사를 확인하세요

미등기 건물이나 신축 집합건물의 보존등기 효력이 다투어지는 상황이라면, 등기가 마쳐진 경위와 원시취득자·승계취득자 사이의 의사 합치 여부를 구체적으로 확인해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.